第1篇 物業(yè)管理公司公文管理制度7

物業(yè)管理公司公文管理制度(七)

第一條 總則

1.山東**物業(yè)管理有限公司公文是公司同國家機關、社會組織、其他企事業(yè)單位之間以及公司內各部門之間,建立正式信息溝通渠道的主要文字工具。為使公文管理制度化、規(guī)范化,特制訂本制度。

2.公文處理必須做到準確、及時、安全。

3.各類文稿均應符合公文規(guī)范,做到公文種類正確,標題完整,格式規(guī)范,內容簡明,措辭妥當,發(fā)送單位清楚,附件齊備。

4.一般不能越級行文,呈報的公文應一文一事,正式行文及簽署合同的應使用公司或項目名稱全稱。

第二條 公文分類

1.行文分類要求

1)按收文和發(fā)文對象,分為對外行文和內部行文;

2)按是否編號,分為編號文和不編號文;

3)編號文按刊印方式,分為公司發(fā)文和內部刊物;

4)按公文保密等級,分為絕密、機密、秘密三種,其他為一般文件。

絕密:公司董事長簽發(fā)的相關文件;

機密:公司副總經理簽發(fā)的相關文件;

秘密:在公司一定范圍內執(zhí)行、下發(fā)的其他文件;

2.介紹信

1)公司辦公室是公司(項目)介紹信的管理者。介紹信由專人管理。凡需要出具者,須經部門經理以上級領導批準;

2)開具的介紹信要有編號并加蓋騎縫章;

3)不允許開具空白介紹信;如確有必要,須征得公司領導授權人同意;

4)介紹信存根應妥善保管、歸檔;

5)因情況變化,介紹信領用人沒有使用介紹信,應即退還;

6)如若發(fā)現(xiàn)介紹信丟失,領用人應立即向部門經理或辦公室報告,及時采取相應措施;

3.內部出版物

內部固定出版物是以公司或下屬部門和公司的名義編發(fā)、采用自定刊頭和單獨編號。(如:'山東**物業(yè)管理有限公司內刊'、'客戶通訊')

4.不編號文的范圍

1)有關公司內部日常事務的文書:如例行會議和活動的一般性通知;

2)由個人署名(注明所任公司職務)或以公司及下屬部門和公司的名義向個人發(fā)出的非正式函件;

3)非正式對外發(fā)出的下列文書材料:為有關部門和機構及其負責人代擬的文稿;學術性、知識性資料;其他非正式材料;

4)內部管理規(guī)章制度、工作總結和業(yè)務規(guī)劃等;

5)備忘錄和其他不需要編號的對外行文和內部行文。

第三條 收(發(fā))文

1.實行收、發(fā)文登記管理制度。需要分別記入'收、發(fā)文登記簿'的公文包括:

1)收文類:限時專送件、掛號信、特快專遞、匯款單、屬公文類的文件和傳真等;

2)發(fā)文類:公司下發(fā)的文件,寄出的商務信函、以公司名義下發(fā)或對外發(fā)出的商務傳真以及需由辦公室轉發(fā)到各部門、各項目的傳真;

2.公文傳真的收、發(fā)(除各部門可自行發(fā)送的傳真)均由前臺負責;

3.除急件外,前臺每日下午3:00前將各部門提交的需發(fā)送的信件匯總發(fā)出;

第四條 公文格式

1.凡以山東**物業(yè)管理有限公司的名義對外、對內發(fā)出的正式公文,一律采用公司統(tǒng)一印制的公文紙;

2.公司內部行文采用統(tǒng)一印制的'內部聯(lián)絡單';

3.各部門對總經理呈送的報告,采用統(tǒng)一印制的'呈報批示單';

4.公文一般由標題、發(fā)文字號、簽發(fā)人、密級、緊急程度、主送(報)單位、正文、附件、印章、發(fā)文時間、抄送(報)單位等部分組成。如有附件,應在正文之后注明附件名稱和順序;

5.公文紙一般用a4型,左側裝訂;

6.字體字號選用:

公文版頭為小初號加黑宋體字;

公文大標題選用二號(小二號)宋體字;小標題選用三號宋體字;

公文正文、抄送、抄報、印發(fā)說明、附件說明等均采用四號宋體字;

密級采用三號黑體字。

第五條 公文辦理

1.草擬公文

1)首頁要使用公司統(tǒng)一的公文格式;

2)人名、地名、數(shù)字、引文要準確。時間應寫具體的年月,年份要寫全,統(tǒng)一用漢字書寫,如二零零四年五月八日;

3)公文中的數(shù)字,除發(fā)文字號、統(tǒng)計表、計劃表、序號、百分比、專用術語和其他必須用阿拉伯數(shù)碼者外,一般用漢字書寫。在同一公文中,數(shù)字的使用要保持前后一致。

2.會簽

1)會簽是指對草擬的公司重要文件,由公司各級相關領導進行審閱,在文件會簽單提出意見,反饋文件起草部門進行修改后下發(fā);

2)凡以公司名義向公司內各部門發(fā)出的規(guī)章制度、決定、決議等,在正式下發(fā)前必須先經過公司領導會簽;

3)凡對外發(fā)出的正式函件,如內容涉及具體專業(yè)事務時,應由涉及的專業(yè)部門負責人會簽;

3.行文字號

1)5.3.1公司:魯**字[200*]第***號

2)5.3.2直屬部門:魯***字[200*]第***號

*為直屬部門代字,具體如下:

辦公室----辦、管理處----管、市場部---市、財務部-----財、經營管理部---經、保安部--保、環(huán)境服務部--環(huán)

簽發(fā)公文必須經過發(fā)文單位負責人簽發(fā)。以各部門名義行文的公文,由各部門負責人簽發(fā)。以公司名義發(fā)出的正式文件,必須經過總經理或其授權人簽發(fā)。

4.執(zhí)行

1)辦公室負責將以公司名義發(fā)出的公文復印一份送執(zhí)行單位辦理,公文正本歸檔存查(特殊情況下可留存復印件);

2)繕印的一切公文須有簽署,符合格式,字跡清楚,整潔美觀,校對無誤,份數(shù)準確;

3)對于不符合要求的公文,監(jiān)印人可不予蓋章;

4)封發(fā)公文時要對公文進行檢查,防止差錯。急、密件要在信封上加注急、密字樣。限時送到的公文和親啟公文要注明要求;

5)公司發(fā)出的規(guī)章制度、決議、決定、通知、會議紀要等文件,收文部門必須在'文件簽收單'上簽字,并交公司辦公室存檔備查。

第六條 公文歸檔

1.任何以公司、項目名義簽發(fā)的公文正本均需交辦公室歸檔存查;

2.若辦文部門必須使用正本時,可暫時借出,使用后歸還,若正本必須借出且無法取回,可存檔復印件;

3.存檔文件按照檔案管理規(guī)定執(zhí)行,保存期滿列表報準監(jiān)銷;

4.除辦公室留存檔案原件外,各部門的發(fā)文由部門指定專人負責歸檔、保管復印件。個人不得保存應存檔的公文。

第七條 責任

1.簽發(fā)人對公文主題和內容承擔領導責任。會簽人對公文專業(yè)內容承擔專業(yè)技術責任;

2.辦文部門負責人應對所經辦的公文內容認真審查、核對,應承擔相應的管理責任和連帶責任;

3.擬稿人應全面領會辦文要求,并具備準確表達這一要求的專業(yè)知識和寫作能力,對公文內容承擔直接責任;

4.校對人以原稿為根據(jù),應做到校對字跡清晰,每次校對的錯漏率應小于1‰,對發(fā)文中出現(xiàn)的校對錯誤承擔直接責任。

第八條 附則

第2篇 中海物業(yè)公司薪酬與福利制度

zh物業(yè)公司薪酬與福利制度(試行)

第一章 薪 酬

第一條本公司薪酬分配原則是按勞分配、同工同酬,實行月薪制。月薪分為基本工資、效益工資和崗位補貼(含獎金)三部分,基本工資按員工行政職務或技術業(yè)務水平等綜合評定月薪等級。

第二條分公司實行當月工資下月發(fā)放制度,每個核算月的工資于次月15日(遇假期順延)計發(fā)。行政部于次月1日至5日認真審查員工出勤卡、休假、加班加點及其它獎懲情況,核算工資,于15日計發(fā)工資。

第三條員工從報到之日起作起薪日,經批準離職(辭退)的員工,工資支付到離職(辭退)之日止。

第四條調薪

1.調薪:每年年末,由公司行政部負責核算次年員工薪金水平。

2.轉正加薪:員工試用期或見習期滿轉正后,可依崗位加薪。

3.個別調薪:員工行政職務或工作崗位變動,由公司行政部視具體情況負責調整薪金標準。

4.獎勵加薪:表現(xiàn)突出的員工由主管領導或行政部提名,經分公司領導批準后給予獎勵加薪。

5.工齡加薪:員工在本公司每工作滿一年增發(fā)崗位補貼,每年10元。

6.崗位補貼:因工作崗位具有某種特殊性或具有相應技術職稱的員工,給予崗位補貼。附表(夜班時間:24:00-8:00,除說明外為元/月):

項目 級別通訊 補貼技術 補貼交通 補貼伙食

補貼勞保每季婦女補助每季夜班每晚

員級

助理級

主管級80100-

中級100300-

第五條加班工資:員工加班加點,按下列標準發(fā)放加班工資:平時加班為基本工資日平均工資的150%;法定休息日加班為基本工資日平均工資的200%;法定節(jié)假日加班為基本工資日平均工資的300%。

第六條按規(guī)定應納個人所得稅款由員工本人負擔,分公司在每月薪金中代扣代繳。

第二章 福利

第七條住房補貼:分公司為員工按基本工資的10%發(fā)放住房補貼。

第八條社會保險:公司將為員工辦理失業(yè)、養(yǎng)老、醫(yī)療、工傷等社會保險,員工可按規(guī)定享受有關失業(yè)、養(yǎng)老退休、醫(yī)療、工傷待遇。

第九條有薪假期:按公司規(guī)定,員工將可享受法定節(jié)假日、年休假、婚假、產假、陪產假、規(guī)定時限的長病傷假、喪假等有薪假期。

1.員工按規(guī)定享受法定節(jié)假日、年休假、婚假、產假、陪產假、喪假時,工資照發(fā)。

2.員工在享受規(guī)定時限的長病假時,不發(fā)放效益工資和獎金,但分公司按下列標準支付病傷假期工資:本公司工齡不滿五年者,為本人基本工資之70%;滿五年不滿十年者,為本人基本工資之80%;滿十年及十年以上者,為本人基本工資90%。到規(guī)定之時限后不能如期參加工作而又不能轉為其它假期者,分公司可以解除其勞動合同。

第十條員工普通病假、事假均不發(fā)放工資。

第3篇 物業(yè)管理公司員工福利制度-14

物業(yè)管理公司員工福利制度(十四)

1.福利項目包括:伙食、住宿、娛樂、年假、產假、婚假、培訓、節(jié)日慰問等。

2.伙食規(guī)定:公司為所有雇員均提供三餐伙食,管理餐9元/天,三葷一素一湯/餐;員工餐6.5元/天,二葷一素一湯/餐。

3.住宿規(guī)定:公司為所有雇員提供住宿,住宿等級為:經理單間、主管1-2人/間、職員4-6人/間;每個房間配有床鋪、風扇、照明燈等家居,需愛惜公物,損壞照價賠償。

4.娛樂:不定期組織開展晚會、球賽、棋類競賽等文藝活動。

5.醫(yī)療:公司備有日常擦傷流血急救藥品,發(fā)生工傷后須及時填寫《工傷事故報告單》,醫(yī)療費用視總辦處理意見及工傷者本人應負責任確定。

6.有薪假期:年假、婚假等。

7.節(jié)日慰問:每月于會所舉行一次員工卡拉ok聚會和員工生日晚會(當月生日的員工將獲公司贈送的禮品),傳統(tǒng)節(jié)日公司內部加餐。

8.其它福利詳見各項規(guī)定。

9.應用表單

9.1《工傷事故報告單》

第4篇 某物業(yè)公司文件檔案管理制度格式怎樣的

物業(yè)公司文件檔案管理制度

(一)意義

(二)文件檔案的類別與形式公司文件檔案包括以下各類別的書面文字形式、磁卡和電腦存藏(硬盤存藏、磁盤存藏)形式。

1. 公司法律文件:公司章程、批準證書、營業(yè)執(zhí)照、驗資報告、審計報告、企業(yè)代碼、銀行稅務登記等2.公司董事會文件:董事會構成、股本構成、董事會決議、記要等3.公司管理制度:公司運營、行政、財務、業(yè)務管理制度、文本、流程4.公司財務資料:各類總、分帳冊、報表、單據(jù)、憑賬、報告等

5.公司人事薪資:人事結構、錄用考核文件、薪資結構、薪資表、獎金計劃及分配記錄、獎懲記錄、保險計劃及記錄《勞動合同》等6.公司經營策略規(guī)劃:客戶需求分析、市場分析、各種調查分析、營銷策略、公關網(wǎng)絡、實施計劃等7.公司客戶名冊:客戶名冊、服務合同、協(xié)議、策略聯(lián)盟協(xié)議、客戶拓展、防談名冊及記錄等8.公司業(yè)務文件:公司各項對外服務的內部管理制度、流程、文本及有關方法培訓資料、報價體系等9.公司客戶服務文件:服務過程中與客戶溝通產生的往來傳真、往來函、建議書、分析底稿、調查底稿、客戶提供之資料等10.公司客戶檔案:已結案客戶的完整檔案,包括客戶服務資料及公司各種服務文本、方案、策劃、設計成果等

11.公司專業(yè)資料:公司搜集的各種業(yè)務文本、流程、制度、企劃書、顧問服務理論、方法、同業(yè)服務成果、各類行業(yè)資料、公司由政府主管部門獲取及購買的政策法規(guī)、公司各類剪報等

12.公司圖書、雜志:公司由公開發(fā)行系統(tǒng)購買、訂購的各種圖書、雜志

13.公司日常行政文件:日常通知、備忘、報告、批復、外來文函

14.公司宣傳資料:公司對外宣傳廣告用之公司介紹、業(yè)務介紹、互聯(lián)網(wǎng)主頁介紹等。

第5篇 物業(yè)管理公司員工培訓制度

物業(yè)管理公司項目員工培訓制度

為了提高管理水平,采取平時自學為主和定期培訓為輔的方法,提高管理人員的文化素質、業(yè)務能力和工作水平,做到全員持證上崗。

1新招聘人員在試用期,實行一個月業(yè)務學習,二個月實習,經公司和項目中心考試合格者留用。

2安防員每日進行常規(guī)訓練:晨跑、自由搏擊、擒拿術、散打、隊列練習等,以增強體力和防衛(wèi)能力,每月思想教育學習不少于三次,以提高安防員的政治思想覺悟。增強保衛(wèi)小區(qū)安全的責任心。

3項目中心每周安排一定時間學習有關業(yè)務文件、報刊、書籍,舉行管理經驗座談會。使員工及時總結管理中的經驗教訓,提高處理問題的能力和工作水平。

4在消防部門的指導下,每月舉行一次全員消防訓練,學習有關消防器材的使用方法、熟悉住宅區(qū)消防設施分布狀況以及學習有關救生方法,并舉行橫掃演習,要求人人達標。

5定期培訓員工處理突發(fā)事件的應急能力,熟練掌握在發(fā)生火警、電梯困人、臺風天氣、治安案件等情況下應急處理方法,把損失減少到最小程度,要求人人達標。

6每年組織到市內外的先進單位參觀學習,取長補短,并結合本小區(qū)的實際情況,總結提出小區(qū)改進措施和新的管理設想。

7管理中心與市勞動局、有關院校、培訓單位聯(lián)系,有計劃的安排助理、機電、維修、綠化、電腦、財會等各工種員工分批進行培訓學習和深造,鼓勵獲取國家認可的學歷和職稱證書,以確保員工的整體文化素質。做到員工全員持證上崗。

8定期進行電腦培訓和閉路電視、電子控制系統(tǒng)等規(guī)范操作及物業(yè)管理程序的培訓,引進現(xiàn)代高科技管理技術,提高工作效益。

第6篇 物業(yè)管理公司電話管理制度7

物業(yè)管理公司電話管理制度(七)

第一條 公司的電話,主要是作為方便與外界溝通、方便開展業(yè)務之用,不提倡員工在公司內打私人電話。

第二條 員工打電話,用語應盡量簡潔、明確,以減少通話時間。

第三條 前臺接外線電話至分機時,一般電話鈴聲響五次無人接聽,即掛線。

第四條 公司不允許員工在公司掛私人長途電話。行政、管理部門因工作需要掛長途電話的,需至前臺親自填寫長途電話登記單,注明部門(人)、對方單位、因何業(yè)務通話等。

第五條 前臺負責打印電話清單,月末并報辦公室主任。

第7篇 物業(yè)公司財務管理制度會計守則

物業(yè)公司財務管理制度及會計守則

一、有關會計核算的規(guī)定

核算規(guī)定:

會計核算工作必須做到如實、正確、及時、系統(tǒng)地反映公司的財務情況,為領導決策提供決策依據(jù)。

實行權責發(fā)生制原則,采用借貸記帳法。以人民幣為記帳本位幣,發(fā)生外幣業(yè)務時,采用按實際發(fā)生之日國家外匯單價作為折合匯率,月末調整差價,作為匯兌損益。

公司內部經濟活動截止日為每月30日,年末截止日為12月31日,對外報告一律按日歷天數(shù)。

實行付款前審核制度,杜絕不合理的憑證和不合理的開支。

嚴格執(zhí)行《現(xiàn)金管理規(guī)定》和《銀行結算制度》。

按時對現(xiàn)金進行核對清點,按月編制銀行余額調節(jié)表,保證貨幣資金帳帳相符。

執(zhí)行記帳規(guī)定,做到先復核,后記明細帳、總分類帳,做到帳帳、帳表相符。

及時清理并結清往來款項,按時交納應繳的稅金。

正確、及時、完整地編制報表和報送報表。

按照檔案制度管理會計資料檔案,達到報表完整、帳冊齊全,憑證編號裝匣,出納人員不得保管會計檔案。

會計人員調動應辦理交接手續(xù),一般會計人員交接由財務經理監(jiān)交;財務經理交接則由總經理監(jiān)交,交接清冊應存檔。

資金結算規(guī)定:

公司月度資金計劃經總經理批準后,各項目以此作為資金使用及資金回籠的依據(jù)。特殊情況,經總經理批準后追加計劃。

預付款項,由經辦人填寫“付款申請表”,詳細填寫收款人(全稱)、金額、付款事由(預算總額、已付金額等)、收款人開戶行、收款人帳號、申請人,按用款審批權限獲批準后,財務部依照用款計劃支付款項。

領用轉帳支票必須填寫轉帳領用單,領用單上應列明領用人、用途、金額,經總經理批準后由財務部統(tǒng)一簽發(fā),支票上必須寫明收款單位、日期、金額(或限額),不得簽發(fā)空白支票。

經辦人員對轉帳支票必須妥善保管,支付后一周內辦理銷帳手續(xù),如逾期應說明情況,轉帳支票應按申領的用途使用,嚴禁挪作他用。若有遺失,造成損失的,責任人應負賠償責任。

公司對外所簽訂的銷售、工程及其他合同,應將正本及時送交財務部編入合同目錄以備查考,財務應當拒付無合同的用款。

財產損失報審規(guī)定:

凡自然災害、意外事故或責任事故造成的物資、現(xiàn)金、設備及發(fā)生壞帳,均為財產損失。

屬于自然災害和意外事故的非常損失,每筆損失金額在0.5萬元以下的,由總經理審批核銷,每筆損失超過0.5萬元的報公司總經理審批核銷。

屬于責任事故發(fā)生的損失,責任人應負賠償責任。

二、辦公用品及費用支出管理辦法

辦公用品及辦公費用:

辦公用品指文具用品、辦公家具、印刷制品及其他與辦公有關的低值易耗品。

辦公費用、電報電話、報刊書刊等支出。

管理職能:

行政部負責對辦公用品的采購、驗收、管理、發(fā)放。以節(jié)約為原則,嚴格控制,杜絕浪費。

購置規(guī)定范圍內的?？匚锲?必須嚴格審批手續(xù),經總經理批準后方可購置。

管理方法及要求:

各項目所需與辦公有關的低值易耗品,由行政統(tǒng)一購置(實行三家詢價對比)或內部調劑 ,任何項目或個人不得擅自購買,否則財務部不予報銷。

辦公用品、辦公費的支出報銷憑證,經由經辦人,驗收人、審批人三者在原始發(fā)票和報銷審批單上簽字,財務部予以報銷。

對于領用的辦公用品遇有發(fā)生遺失、損壞,應查明原因,經行政部核準,報總經理批準后方能報銷。如有丟失和人為故意損壞,應照價賠償。

員工調離本公司,必須交回由個人保管、使用、借用的辦公用品。

員工或各項目不需用的辦公用具、低值易耗品等,行政有權收回。

三、低值易耗品、物料用品管理辦法

低值易耗品的管理:

公司的低值易耗品是指單位價值在2000元以下的物品。

低值易耗品由行政部負責統(tǒng)一管理、購置、領用應及時建立臺帳;財務部依據(jù)有關發(fā)票及時記入低值易耗品明細帳,定期進行實物清查,保持帳、卡、物相一致,如有缺少,必須查明原因。

低值易耗品的購置須行政部編計劃,由財務經理審核簽字后報總經理批準后方可辦理購買。

轉讓調給其他單位的低值易耗品,應按質論價,收取價款,由行政經理和財務經理審核,報總經理審批。

低值易耗品攤銷采用一次攤銷法。

低值易耗品如發(fā)生損壞、報廢要分析原因,屬使用人過失,人為損壞的,應追究責任人,并要賠償;屬自然損壞,報總經理批準后方能銷帳。

物料用品的管理:

公司所用的汽車配件、汽油、清潔用品等由行政部編制計劃經總經理批準后,合理購置,防止積壓。

維修部門根據(jù)維修需要填寫購物申請,報項目主任/站長審核、分管經理審批。

采購材料后,應對材料的有關技術數(shù)據(jù)、規(guī)格、型號、數(shù)量、單價、金額等進行核對,并按照發(fā)票填寫“材料入庫單”,辦理入庫手續(xù),并建立數(shù)量收付臺帳,隨后將發(fā)票及材料入庫單交財務部入帳。

公司提供給外單位的材料,必須有材料交接單,注明材料的名稱、數(shù)量、工程名稱、施工單位,雙方經手人簽名,交接單一式三份,工程部、財務部、外單位各執(zhí)一份。

財務部應每月核對材料、設備的采購、庫存及供應情況,做到公司與外單位帳帳相符,公司內部帳帳相符、帳物相符。

四、固定資產管理辦法

固定資產是指使用年限超過二年、單位價值在2000元以上的房屋、機器設備、運輸設備、工具設備、電子通訊設備等。

管理機構:

行政部負責全公司的固定資產管理工作,并建立固定資產實物臺帳(或卡片)。

財務部建立固定資產總帳與明細帳,并每季與行政部實物臺帳進行核對,保證帳、卡,物一致。

行政部正確及時地辦理固定資產的增、減變動手續(xù),財務部正確及時進行核算并按月計提折舊。

固定資產設備未經總經理批準不得隨意拆毀或處理。

行政部負責會同財務部及其他部門抽出專人每季組織固定資產清查盤點,并填制盤點表。

財務部對固定資產管理的職責:

負責制定公司固定資產管理辦法,并督促檢查各項目貫徹執(zhí)行。

對公司固定資產的取得、修理、改良、清理、盤盈、盤虧都有應及時辦理會計核算手續(xù),并按直線法按月計提折舊。

固定資產的管理:

> 凡購置固定資產,應填寫固定資產申請采購單,詳細填明申請人、申請項目、固定資產種類、預計費用、申請理由,并按管理權限報總經理批準后,由行政部負責采購、檢查、驗收,并及時對新增固定資產辦理建卡入帳;財務部根據(jù)有關購置發(fā)票及時辦理登記入帳,計提折舊。

對于固定資產盤盈、盤虧、報廢、變賣應由行政部核實,查明原因,提出書面報告,報總經理批準,由財務部予以帳務處理。

固定資產失去使用價值,需要報廢或殘值變賣時,由行政部鑒定或確認,報廢金額在1千元以下的,由總經理審批;1千元以上報公司總經理審批;由財務部辦理帳務處理。

固定資產的核算:

按財務制度規(guī)定,固定資產應按類別建立明細帳和總帳。

財務部每月按規(guī)定計提固定資產折舊,按直線法。

當月新增固定資產不計提折舊;當月減少固定資產仍計提折舊,提前報廢的固定資產不再計提折舊。

按照有關規(guī)定財務部及時辦理下列費用手續(xù):

機動車輛的車船使用稅。

房屋、設備、機器、機動車輛的保險。

辦理由于自然災害、意外事故造成的固定資產損失保險賠償手續(xù)。

固定資產添置審批及購置程序:

各項目在每年四季度提出次年度固定資產添置申請計劃,經公司總經理審定,由總經理簽字批準。

固定資產購置由公司行政部統(tǒng)一安排,購置后由固定資產專營。

五、交際應酬費管理辦法

交際應酬費是公司在對外經營業(yè)務、正常往來中所需要而發(fā)生的費用,該支出應貫徹合理、節(jié)約的原則。

一般客戶來公司工作需就餐的,原則上安排在公司的餐廳就餐,需外出招待應填寫招待費申請單報總經理批準。

會議、節(jié)日活動用于交際應酬的物品,由行政部編計劃填寫“請客送禮審批單”經財務經理審核后按審批權限報總經理或公司總經理審批批準后統(tǒng)一安排置辦、采購和保管,并做好物品的領用手續(xù)。各項目不得擅自購置交際應酬物品和請客招待,特殊情況應事先報總經理批準后方能實施(屬總經理個人經手的禮品物品購置由公司總經理簽批)。

交際應酬物品、應酬費用的支出憑證,應由經辦人、審批人在原始發(fā)票和報銷審批單上簽字后,財務部予以報銷。

六、帳戶及印鑒管理

帳戶管理

設定一個“指定帳戶”即基本帳戶,公司所有開支從“指定帳戶”中列支。

設立一個“任意帳戶”即非基本帳戶,以便業(yè)主繳納物業(yè)費,帳戶不能列支且一有存款及時劃入“指定帳戶”。

帳戶的開、撤戶須書面報公司財務部批準。

每周五須編制周報表上報公司財務部,以便總部及時了解公司資金流量、結存情況。

財務印鑒管理

指定帳戶、任意帳戶:

印鑒:公司總經理 + 總經理 + 財務章

職責:印鑒保管實行分管制,私章自行保管,財務經理負責保管財務章及審核費用開支的原始依據(jù),按照付款審批權限,經有權簽署人簽批,三枚圖章方可合蓋,出票付款。

七、費用報銷的管理辦法及審批權限

費用報銷管理辦法:

為了加強對財務工作的管理和監(jiān)督,保護公司的利益,根據(jù)國家關于經營企業(yè)的法律、法規(guī),并結合公司的具體情況,制定本辦法。

財務部門和會計人員必須依法對本單位的經濟業(yè)務實行會計監(jiān)督,履行會計的職責。

財務部門為更好地做好會計監(jiān)督,應設置財務收支稽核崗位,實施會計監(jiān)督。稽核人員對財務現(xiàn)金的報銷業(yè)務,采用事先審核辦法,即先審核簽章,再報銷結算。對采購的物資結算,先審查價格簽章,再予以報帳結算。出納人員在辦理報銷時,有權對有關業(yè)務進行復審,發(fā)現(xiàn)不符合財務制度的,有權拒付。

財務部門實行管錢不管帳,管帳不管錢的內部控制制度,現(xiàn)金、出納不得承擔稽核、檔案保管和收入費用債權債務帳目的登記工作。

對不真實、不合法的原始憑證,財務部門有權不予受理。對記載不準確、不完整的原始憑證應退回,并要求更正,補充至符合財務制度要求止。

對于各種費用性報銷,實行財務經理審核、總經理審批制度。財務經理審核各費用的合理、合法、真實性及是否超預算,報總經理審批。每張報銷憑證,至少應經辦人員、稽核人員和總經理等三人簽批。

會計人員發(fā)現(xiàn)帳簿記錄與實物、款項不符,應及時按照有關規(guī)定進行處理;無權處理的,應向總經理報告,查明原因,作出處理。

對于違法的收支業(yè)務,財務部門、會計人員不予辦理。如果會計人員對違法的收支不予制止和糾正,又不向單位領導人提出書面意見,應當承擔責任;如果會計人員已向單位領導人提出書面報告,單位領導人應在接到書面報告之日起五天內作出書面決定,并對決定承擔責任。

資金使用實行計劃管理,各項目必須按年、按季、按月提出資金使用計劃,計財部根據(jù)實際預算需要編制計劃報董事長、總經理審批,嚴格控制執(zhí)行。

借款規(guī)定:

因公出差、學習、購買辦公用品等所需借款均由總經理審批簽字。

借款人需在借款憑證上填清“借款事由、借款金額、借款人”,再由總經理審核簽字;由會計審核后交出納付款。非公務活動、非本公司職工原則上不予借款。

借款必須及時報帳,一般在一周內辦理還款結帳手續(xù)。財會人員必須嚴格執(zhí)行前帳不清、后帳不借的原則,無正當理由拖欠超過一個月以上者,財務人員有權從其本人工資中扣還。

各類物品采購必須有書面申請,項目經理審批,按規(guī)定驗貨入庫后由經手人簽字,財務部審核,須財務經理、總經理審批后方可報銷。

固定資產的購置、預算外的開支及大額費用的開支由經辦人經三家詢價后出具報告闡明原因并報劉總審批同意后方可實施,其費用的最終核算列支由經辦人填單審報、財務審核、分管經理及總經理簽字批準后方可報銷。

費用審批權限

預算范圍內的日常行政、經營等小額其他費用的簽批規(guī)定:

每次支付金額簽批人

200元以下 項目經理+財務分管經理

200元以上&nb

sp;財務分管經理+總經理

未列入預算范圍內的日常行政、經營等小額其他費用的簽批規(guī)定:

每次支付金額簽批人

500元以下 財務分管經理+總經理

500元以上 公司總經理或授權由總經理簽署

總經理個人經手的費用由公司總經理簽批。

八、經濟合同的管理辦法及審批權限

合同的訂立

凡公司與外部發(fā)生經濟往來的所有業(yè)務(除即時結清者外),都應訂立書面形式的經濟合同,并符合《中華人民共和國經濟合同法》規(guī)定。

曾接受經濟合同法規(guī)培訓并經總經理授權者,方能代表公司簽署合同。

合同訂立簽字后由行政部統(tǒng)一蓋合同章。

合同的簽署權限

合同的審批權限

董事會批準預算內的合同(或變更)簽批:

合同總價 簽批人

1萬元以下財務分管經理+總經理

1萬元以上公司總經理或授權由總經理簽署

未列入預算范圍內的合同(或變更)簽批:公司總經理或授權由總經理簽署。

貸款合同:

國家法定利率貸款,由總經理簽署。

超過國家法定利率的貸款由董事會授權后,由總經理簽署。

公司原則上不為其他單位提供經濟擔保,確需提供經濟擔保,需報總經理批準。

合同的管理

公司的經濟合同由財務部扎口管理、統(tǒng)一歸檔。

公司各項目簽署的各類合同原始件(包括附件、資料等)應及時交財務部,項目留存復印件。

財務部對各類經濟合同的簽訂、履行及管理情況進行檢查和監(jiān)督。建立臺帳,及時登記各類經濟合同的訂立、履約、變更、解除等動態(tài)情況。

財務部會同協(xié)助有關項目處理合同糾紛。

對合同簽訂及履行中因營私舞弊或失職給公司造成經濟損失的責任人按公司《員 工章程》中有關規(guī)定予以處理。

合同履行的監(jiān)督:

財務部對經濟合同的履行進行具體監(jiān)督:

審核公司經濟合同手續(xù)是否完備、價格是否合理,發(fā)現(xiàn)問題及時通知有關部門及承辦人進行補充或更正。

隨時掌握經濟合同的履約情況,建立“經濟合同履約情況”臺帳。

嚴格按照合同的條款支付款項和回籠應收款項,逐筆進行登記。

九、預算/控制執(zhí)行程序

資金流量計劃和分析

目的:為了更有效地掌握公司的資金流向及運作情況,以利于公司對資金的調度和有效利用。

程序:

根據(jù)每月的現(xiàn)金銀行周報表及月報表,參照每月資產負債表和利潤表填制“資金流量表”(月報表),并與“資金流量計劃表”做差異性分析,每月3日前報公司財務部。

根據(jù)現(xiàn)實的資金流動情況,參照本年度預算和下年度的預測數(shù)據(jù),編制“資金流量計劃表(月報表)”,此表格為每月編制一次,編制期為從下一個月開始后的12個月(計)1個年度,每月3日前報公司財務部。

年度預算

預算乃公司目標管理的手段。此外,預算亦是各附屬公司與總部之間的承諾,每年的預算管理過程分為:a、概算;b、預算;c、季度預測;d、每月分析。有關的預算/預測工作時間表如下:

概算每年八月中至九月

全年預算每年十月至十一月

季度預測每年四月、七月、十月

每月分析每月月底

第8篇 物業(yè)公司內部管理制度員工職業(yè)道德規(guī)范

物業(yè)公司內部管理制度:員工職業(yè)道德規(guī)范

'依法管理、住戶至上、服務第一',這是我們管理人員的行動準則。

一、熱愛本職工作:

1、要確立干好服務工作的職業(yè)志向,熱愛本職工作。

2、要刻苦學習和鉆研管理工作的知識與技能。一個管理人員既要有做好管理工作的愿望,又要有過硬的服務本領,才能做好管理工作。

3、以主人翁的態(tài)度做好工作,刻苦鉆研管理工作的藝術和技巧。待客戶如親人,熱情服務,盡職盡責做好工作。

二、文明管理:

總要求:一是執(zhí)行政策;二是禮貌待客,有問必答,熱情服務;三是環(huán)境干凈、衛(wèi)生、整潔;四是制度健全,紀律嚴明、科學管理。具體要求:

1、儀態(tài)端莊。衣著打扮和氣質風度要端莊、整潔,給住戶美的的感受,使人感到親切。

2、語言謙遜。在接待顧客過程中,語言要力求文雅、謙恭、準確,務必做到'四個不講'和'五個不能',即:'不講低級庸俗的口頭語,不講不三不四的臟話,不講諷刺挖苦話,不講與管理無關的閑話','不能取笑人,不能訓斥人,不能報復人'。

3、主動熱情。在接待客人和住戶過程中要做到'三個一樣':對待生人熟人一個樣,大人小孩一個樣,忙時閑時一個樣,為客人和住戶提供各種方便。

4、優(yōu)質服務。要有負責的服務態(tài)度,就是對住戶負責,為住戶著想,不要把客戶看成是有求于我,憑我高興愛怎么管就怎么管。

三、誠信無欺是我們每個管理人員應有的作風,也是我們管理工作職業(yè)道德的一個重要內容,就是說,要忠誠老實,實事求是,言而有信,嚴守信用。

四、注意效益:

既要獲得最大的社會效益,又要獲得最好的經濟效益。

1、注意社會效益:主要做好這樣幾項工作,一是努力建設社會主義精神文明,要立足社會,服務社會,為社會的發(fā)展作貢獻;二是提高服務質量,維護業(yè)主住戶利益,保證機電設備的正常運行、水電的正常供給;三是搞好清潔衛(wèi)生、庭園綠化,為小區(qū)創(chuàng)造寧靜、舒適的工作、生活環(huán)境;四是加強防范措施,確保住戶人身財物安全。做好防火、防盜和防止壞人壞事的四防工作,保護國家財產和住戶人身財產的安全。

2、提高經濟效益:首先要強化管理,建立健全工作人員崗位責任制,經理任期目標責任制、財務制度、獎懲制度以及其他內部管理制度。二是提高工作效益,充分發(fā)揮自己的能動性,把管理工作與經濟利益聯(lián)系起來。三是開展'雙增雙節(jié)'活動。

第9篇 某某物業(yè)公司印章使用管理制度

某物業(yè)公司印章使用管理制度

第一章 總則

第一條、為加強公司印章管理,規(guī)范公司印章的刻制、使用、保管以及停用和作廢,特制定本制度。

第二條、公司印章是指在公司發(fā)布或管理的文件、憑證文書等與公司權利義務有關的文件上,需要以公司以及內設部門的名義證明其真實性和有效性而使用的印章。

第二章 公司印章的種類

第三條、公司公章按照法定程序在工商管理機關注冊后,在注冊地公安機關等級備案而刻制的對外具有法人效應的印章。

第四條、公司業(yè)務專用章 代表和行使某項專業(yè)內容和權利的印章,如合同專用章、財務章等。

第五條、法定代表人名章 刻有公司法定代表人個人名字的印章

第三章 公司印章的申請、刻制、啟用與廢止

第六條、公司因業(yè)務發(fā)展需要刻制印時,由申請單位(部門)向人力行政部提出書面申請,人力行政部審查后報經理和總裁審批。

第七條、公司印章的刻制由人力行政部統(tǒng)一負責,刻制標準應符合國家有關規(guī)定。

第八條、公司在發(fā)生印章遺失、損毀和被盜情況時,責任人應立即向上級匯報,人力行政部須采取有力措施,查清原因,落實責任,減少和彌補損失。

第九條、新印章在使用前應首先辦理登記,并要加蓋印模。

第十條、因機構變更或其他原因而廢止的印章,人力行政部門應立即將印章封存處理并進行封存日期登記。原則上,廢止的印章應封存三年以上才可切角銷毀。印章的封存和銷毀應報經總裁審批。

第四章 印章的使用

第十一條、管理公司的各類印章(財務章除外),由人力行政部統(tǒng)一保管。主要職責是,根據(jù)公司發(fā)展需要確定公司印章的種類、范圍、數(shù)量;負責印章的刻制、停用和銷毀;保管公司的各類印章,制定印章管理制度和監(jiān)督、檢查印章管理制度的執(zhí)行情況。

第十二條、公司印章應嚴格執(zhí)行印章審批和登記程序,原則上先審批后用章,使用人應填寫'印章使用審批表',人力行政部'登記印章使用的登記簿'。

第十三條、一般事務性用章,由用章單位(部門)經理負責初步審批,經辦人持所在單位(部門)經理已簽字的'印章使用審批表'到人力行政部加蓋印章,人力行政部經理審查通過后在印章審批表上簽字,由印章保管人負責在需加蓋印章的文件上加蓋印章。

第十四條、合同類文件經合同小組審定,總裁簽字后,人力行政部核實后蓋章。

第十五條、凡涉及對外投資、合作、資產重組、所有權變更、企業(yè)法人或者名稱變更、債權債務處置、擔保、貨幣支付以及對公司名譽和經濟利益產生影響的用章,須由用章單位(部門)經理、和總裁共同審批。

第十六條、公司各類業(yè)務合同必須使用合同章,不允許使用行政公章。

第十七條、人力行政部應指定專人管理印章,管理人要對所加蓋印章的文件逐一核實,對經過審批后的文件加蓋公章。

第十八條、原則上公司的各類印章不得攜帶外出使用,特殊情況經經理、總裁批準,人力行政部應進行登記備案,由不少于兩名工作人員攜帶外出使用,使用完畢后迅速交回人力行政部和匯報使用情況,不得帶往其它地點。

第十九條、嚴禁開具加蓋各類印章的空白信函和證明,如因工作需要確需開具的,須經總裁批準。人力行政部應進行登記備案。持空白信函和證明外出工作歸來后,須于當日向人力行政部匯報使用情況,未使用的必須交回。

第五章 其他

第二十條、嚴禁未經批準擅自刻制印章,嚴禁違反規(guī)定使用印章。

第二十一條、違反印章刻制、保管、使用規(guī)定,視情節(jié)輕重追究責任人的行政和經濟責任,觸犯法律者,提請司法機關依法追究法律責任。

第二十二條、本制度自發(fā)布之日起施行,由總裁辦公會負責解釋并修改。

第10篇 某某物業(yè)公司員工獎懲制度

某物業(yè)公司員工獎懲制度

1.0目的 為加強員工的綜合素質,提高員工的工作積極性,以便更好的履行崗位職責,提高工作效率,特制定此制度。

2.0適用范圍 **物業(yè)公司全體人員。

3.0獎勵

3.1有拾金不昧、助人為樂、救死扶傷行為,并受到客戶群眾來信、來電、贈送錦旗或登報、上電臺表揚的,據(jù)調查屬實的,獎20-100元,并可申報優(yōu)秀員工。

3.2發(fā)現(xiàn)小區(qū)安全隱患(包括漏水、漏電、消防、治安事故等),及時報告并積極協(xié)助處理者,視事跡大小,據(jù)調查屬實的,給予10-50元獎勵。

3.3提出合理化建議被采納者,給予獎勵50-100元;

3.5被采納的建議對公司產生一定經濟效益或良好聲譽的,據(jù)調查屬實的,給予獎勵200-500元,可申報優(yōu)秀員工。

3.4保護公司財產,防止或挽救事故,使公司免受重大損失的公司重大。

3.6節(jié)約物料或對廢料利用有優(yōu)良事跡足為其人員表率。

3.7儀容儀表、著裝、不符合要求5-10元。

3.8上班時間做私事、看報紙、吃東西**元。

3.9對業(yè)主或同事粗言穢語,不講禮貌給予書面警告處分扣除工資-100元。

3.10在工作時間瞌睡或已睡眠給予書面警告處分扣除工資元。

3.11在工作內不遵守,不聽管理和勸阻給予書面警告處分扣除工資10-100元。

3.12無事生非,挑撥離間,損害員工團結給予書面警告處分扣除工資100元。

3.13串崗、扎堆聊天-50元。行政命令、會議、交辦事項有期限而延誤執(zhí)行,未造成重大損失給予書面警告處分扣除工資100元,造成重大損失扣除工資;

3.14對于自己份內的工作任務推諉不辦,經勸導仍不聽給予書面警告處分扣除工資-100元。

3.15上班時間內赤膊、穿拖鞋、短褲、背心衣服不整齊。浪費公物,情節(jié)輕微破壞環(huán)境衛(wèi)生者情節(jié)嚴重職務調動,對原承辦業(yè)務交接事項未明確經勸告而仍不履行因過失導致工作錯誤情節(jié)較嚴重。對同惡意攻擊或誣告、偽證制造事端情節(jié)較嚴重工作散漫,勸不改,嚴重影響工作或士氣上班時間從事與工作無關的活動。在上班時間討論非屬公務之事。因過失導致發(fā)生工作錯誤情節(jié)較嚴重。-100元,嚴重者停止其管理崗位。

3.16警告兩次給予記過一次,嚴重警告兩次、記過三次者解除用工協(xié)議(合同)

5.0附注

5.1本制度由公司人力行政部負責解釋。

5.2本制度由經理簽發(fā)執(zhí)行。

第11篇 某某物業(yè)公司會議管理制度格式怎樣的

某物業(yè)公司會議管理制度為了減少公司會議的召開次數(shù),縮短會議的召開時間,提高會議召開的效率以及會議決定的權威性和有效落實,特制定本制度。

1.1 主題內容和適用范圍

1.1.1 本規(guī)定包括公司會議的分類、各類會議的人員組成、主持召開、主要內容、決議的貫徹執(zhí)行以及會議的管理工作等項內容。

1.1.2 本規(guī)定適用于物業(yè)公司及各部門。

2. 0. 公司會議的分類 公司會議是由經理(或副經理)召集或主持,具體包括公司周例會、公司月度會議、公司專題會議、早晨碰頭會、公司全體員工大會五大類。

3. 0 公司周例會3.1 會議組成人員 周例會由公司經理、經理助理、各部門主管參加。

根據(jù)會議內容需要,經理可以要求有關人員列席。

3. 2 會議召開 會議原則上每周六下午4點召開,如果遇特殊情況不能如期召開,會議時間可根據(jù)具體情況進行調整,由人力行政部門通知。

3. 3 會議主持 會議由經理或經理助理召集并主持。

3. 4 會議內容

3.4.1 各部門主管報告上周工作完成情況和本周工作計劃。

3.4.2 各部門在工作過程中,提出工作疑難和合理化建議,經理解答。

3. 5 會議決定 以經理或會議主持人授權范圍內的決策為基礎,決議內容更變權在經理或會議主持人。

3. 6 決定的執(zhí)行 公司各部門主管負責決定的執(zhí)行,及時貫徹落實決議內容與精神,并適時向會議主持人匯報。

4.0 公司月度會議

4.1 會議組成人員 會議由公司經理、副經理、各部門主管參加。

根據(jù)會議內容需要,經理可以要求有關人員列席。

4.2 會議召開 會議原則于每月28日召開,如果遇特殊情況不能如期召開,會議時間可根據(jù)具體情況進行調整,人力行政部門負責會議通知。

4.3 會議主持 經理召集并主持會議。

4.4 會議內容

4.4.1 如何落實經理制定的下月重點工作。

4.4.2 經理進行綜合協(xié)調、平衡,確定公司下月工作計劃。

4.5 會議決定 以經理或會議主持人授權范圍內的決策為基礎,決議內容變更權在經理或會議主持人。

4.6 決議執(zhí)行 公司各部門主管負責決定的執(zhí)行,及時貫徹落實決議內容與精神,并適時向會議主持人匯報。

5.0 專題會議

5.1 會議組成人員 會議由與會議相關的經理和副經理與會議主持人協(xié)商確定的人員參加。

5.2 會議召開 會議由經理組織召開,也可由副經理提出申請,經經理批準后召開。

5.3 會議主持 會議由經理、會議申請人或副經理及其指定人員召集并主持會議。

5.4 會議內容 公司為協(xié)商討論某一專項業(yè)務問題而召開的會議。

5.5 會議決定 以經理或會議主持人授權范圍內的決策為基礎,決議內容更變權在經理或會議主持人。

5.6 會議執(zhí)行 各相關人員負責會議決定的執(zhí)行,及時貫徹落實會議內容與精神,并適時向會議主持人匯報。

6. 0 早晨碰頭會

6.1 會議組成人員 會議由各部門主管以及管理員與經理一一碰頭。

6.2 會議召開 會議由經理組織召開。

6.3 會議主持 會議由經理及其指定人員召集并主持會議。

6.4 會議內容 公司為協(xié)商討論前一天的業(yè)務問題和本日的計劃工作內容而召開的會議,以便達到及時解決問題的目的。

6.5 會議決定 以經理或會議主持人授權范圍內的決策為基礎,決議內容更變權在經理或會議主持人。

6.6 會議執(zhí)行 各相關人員負責會議決定的執(zhí)行,及時貫徹落實會議內容與精神,并適時向會議主持人匯報。

7. 0 全體員工大會

7.1 會議組成人員 會議由公司全體員工參加。

7.2 會議召開

7.2.1 例會: 原則上于每年春節(jié)前的最后一周召開,時間可根據(jù)具體情況進行調整。

7.2.2 臨時會議:經理根據(jù)公司各項工作具體情況臨時組織召開,也可由副經理提出會議申請,經經理批準后召開。

7.3 會議主持 會議由經理召集并主持。

7.4 會議內容7.

4.1 公司經營活動情況或其他重大事項。

7.

4.2 總結公司本年度工作,部署公司明年工作計劃。

7.5 會議決定 全體員工大會的決定,以經理授權范圍內的決策為基礎。

決議內容與精神的變更權在經理。

7.6 會議執(zhí)行 經理負責執(zhí)行,及時貫徹落實會議內容與精神,全體員工必須按決議內容與精神認真執(zhí)行。

具體實施決議的各部門主管有義務和責任在規(guī)定的時間,對決議具體實施向經理匯報。

8. 0 公司會議的管理

8.1 經理辦公室(人力行政部)負責公司會議的統(tǒng)一管理,其他部門應按照會議有關要求做好準備和落實工作。

8.2 會前準備管理

8.2.1 所有會議主持人和與會人員都應分別做好有關準備工作。

8.2.2 所有非例行性的公司會議,均須填寫會議申請單,并交人力行政部門履行審批程序,待審批結束后方可召開會議。

8.2.3 公司例會、經理召集的專題會議和全體員工大會的會務工作主要由人力行政部承辦。

8.2.4 公司會議資料由人力行政部負責整理、立卷、存檔。

8.2.5 人力行政主管負責對重要會議文件和資料進行檢查,以確保會議的有效召開。

8.2.6 人力行政部根據(jù)會議要項擬定會議通知單,并提前下達會議通知。

8.2.7 會議主持人應提前檢查會務準備情況。

8.3 會議召開

8.3.1 與會人員到會后先簽到,公司人力行政部負責簽到薄的提供和整理工作。

8.3.2 為了保證會議的效率,會議主持人在會議開始后應首先闡明會議的議題、預達成的目標、與會人員發(fā)言的順序及要求。

在會議期間會議主持人有權打斷游離主題的發(fā)言,并于會議結束時最終確定會議的議定事項。

8.3.3 公司會議記錄由人力行政部或會議主持人指定代理人全權負責。

記錄方式主要是速記筆錄,必要時可錄音。

8.4 會后管理8.

4.1 會議結束后,人力行政部或會議主持人指定會議記錄人根據(jù)需要整理出會議紀要,經經理審核后,并通過局域網(wǎng)傳達到相關人員。

8.

4.2 經理或會議主持人指定的會議督辦人負責會議決定的督辦工作。

8.

4.3 督辦人要及時向承辦部門下達'督辦通知單',注明督辦內容和承辦時限。

對督辦事項,承辦人要在督辦通知單上簽字后及時辦理。

8.

4.4 督辦人和督辦部門要準確掌握督辦事項的承辦進度,及時發(fā)現(xiàn)辦理過程中的情況問題并向上級匯報,同時將會議決議執(zhí)行結果及時反饋給與會者。

8.5 會議紀律要求8.

5.1 會議必須準時召開,無特殊理由不得拖延或推遲。

8.

5.2 與會人員要按時到會,因客觀原因而無法與會時,須事先與主持人聯(lián)系請假,并說明具體原因。

8.

5.3 對于事先未請假而遲到或未參加的人員,每遲到或未參加一次扣除工資20元,月遲到累計3次者加扣除工資100元。

8.

5.4 會議的發(fā)言或討論應集中于規(guī)定議題,同時要簡明扼要,遵守會議安排的報告時間。

8.

5.5 與會人員要維護正常的會議秩序,不得有干擾會議順利進行(如發(fā)生將視情節(jié)給予嚴肅處理)。

會議期間應將手機 或調整到靜音和震動檔,遇特殊情況需回話者,須向主持人請假,獲準后方可離席。

違反此項規(guī)定,每次扣除工資20元。

嚴重者執(zhí)行相關規(guī)定。

8.

5.6 開會期間,與會人員不準隨意進出或中途退場,特殊情況須向會議主持人說明原因。

8.

5.7 會議期間不得大聲喧嘩、私下說話、討論,但可傳遞紙條或舉手提出疑問。

8.

5.8 會議主持人要按通知時間準時結束會議。

8.

5.9 與會者須按規(guī)定要求嚴格保守會議秘密。

9.0 附則9.

1 本規(guī)定由人力行政部負責解釋。

9. 2 本規(guī)定自經理簽發(fā)之日起生效執(zhí)行。

第12篇 物業(yè)公司管理制度

為強化公司內部管理，提高工作效率，加強組織觀念，維護正常的勞動、工作秩序，特制定以下各項公司管理制度。

考勤管理制度

第一條 請銷假

1.請假一天的由主管領導批準，請假兩天及以上的由總經理批準，并在行政部備案。本規(guī)定適用于全體員工。

2.請假手續(xù)以書面為準,如遇特殊情況無法辦理書面請假手續(xù),則應電話請假,書面手續(xù)后補。短信請假無效。

3.員工因公外出不能按時記錄考勤的，應在歸崗后盡快到辦公室進行登記，并由主管領導簽字確認。

第二條 病假

1.員工本人確實因病，不能正常上班者，須主管領導批準。連續(xù)請病假超過三個工作日者，必須取得醫(yī)院開具的休假證明。

2.患病員工請假應于當日九點前向主管領導請假，經批準后方可休假。

3.員工須在病愈上班當日將病假條交給辦公室核查存檔。

第三條 事假

1.員工因合理原因需要請事假的，須提前一天書面申請(如遇不可預測的緊急情況，必須由本人在早晨九點以前請示公司領導)，如實說明原因，經主管領導同意后方可休假，否則按曠工處理。

2.事假按照日標準工資100%扣除。

3.工作時間如有私人緊急事務需要離崗處理，按照事假的規(guī)定向主管領導請假，違反規(guī)定者以曠工計罰。

第四條 年假

1、根據(jù)《職工帶薪年休假條例》年假天數(shù)的計算以在本公司工作的年限為準，職工累計工作已滿1年不滿2023年的，年休假5天;已滿2023年不滿20年的，年休假10天;已滿20年的，年休假15天。國家法定休假日、休息日不計入年休假的假期。

2、年假應提前向公司提出申請、審批方可進行休假。

3、當年未休年假者不得累計到第二年(特殊情況除外)。

第五條 婚假

1.根據(jù)《婚姻法》的規(guī)定，員工請婚假時，必須本人填寫婚假申請單，經主管領導批準，交行政部備案。假后須拿結婚證及證明銷假。婚假時間：按法定結婚年齡(女20周歲，男22周歲)結婚的，可享受3 天婚假;符合晚婚年齡(女23周歲，男25周歲)的，可享受晚婚假15天(含3天法定婚假)。 婚假包括公休假和法定假。 再婚的可享受法定婚假，不能享受晚婚假。

2.結婚時男女雙方不在一地工作的，可視路程遠近，另給予路程假。

第六條 產假

1、根據(jù)《計劃生育條例》女員工正常生育時，給予90天(包括產前15天)產假，難產可增加15天。多胞胎多生一個嬰兒增加15天，符合晚育年齡的增加30天產假。

2、晚育 已婚婦女24周歲以上或晚婚后懷孕生育第一個孩子為晚育。育婦晚育并領取獨生子女證的產假延長到135天至180天，由所在單位根據(jù)實際情況具體規(guī)定。 )

3、女員工懷孕三個月以內流產的給予20-30天妊娠假，懷孕三個月以上7個月以下流產的給予42天妊娠假，懷孕七個月以上流產的給予90天產假。

4、女員工休假前需要有醫(yī)院證明，經主管領導同意后，報行政部備案，方可休假。

5、男員工產假的護理假3天，若妻子屬于晚育(生育時滿24周歲)，則再延長7天。

第七條 喪假

1.員工供養(yǎng)的直系親屬(祖父母、父母、公婆、岳父母、夫妻及滿周歲的子女)死亡，可辦理喪假，員工的父母或配偶去世，可休假3天;員工的子女以及在一起居住的祖父母、岳父母、公婆去世可休假2天。在外地的父母、配偶或子女去世，需員工本人去外地料理喪事的，可根據(jù)路程遠近另給路程假。員工辦理喪假需在假前寫出申請，經辦公室簽字后，報總公司備案。

2.喪假期間工資的發(fā)放依據(jù)國家有關規(guī)定發(fā)放。

第八條 曠工

1.未經公司主管領導批準缺勤，或未按規(guī)定時間請假，或違反病、事假規(guī)定，或違反公司制度中其它有關規(guī)定等行為，均視為曠工。

2.曠工一日(含累計)者，扣發(fā)當日全部薪金的三倍工資;曠工二日(含累計)者，扣發(fā)當日全部薪金的6倍工資;曠工三日(含累計)者，當月只發(fā)同年北京市最低生活標準工資;曠工超過三日(含累計)者，公司視情況給予處理。

第九條 遲到、早退

1、工作時間：根據(jù)《勞動法》的條款規(guī)定,結合本公司的經營特點及崗位的特殊要求,本公司辦公室人員實際五天工作日,即周一至周五(有特殊情況者可調休)。

2、上班時間：按辦公室具體排班時間為準。

3、遲到早退情節(jié)嚴重者，將給予通報批評、扣除績效工資、直至解除勞動合同等方式處理。

4、遇到惡劣天氣、交通事故等特殊情況屬實的，經主管領導批準后酌情處理。

第十條：簽到簽退

1、公司實行簽到簽退制,按照登記要求實行簽名登記制度，記錄上下班具體時間并親筆簽名確認。在工作期間,離開公司的情況需填寫相應的手續(xù)。

2、若員工上、下班未辦理相關手續(xù)且沒有證據(jù)證明確實上班的，沒有按照要求親筆簽名登記考勤的1次罰款10元。對于無法查證的，公司一律按請假計算。

3、如果員工由于工作的特殊要求，不能及時履行簽到簽走的，須向辦公室管理人員明確原因。

第十一條 加班、調休

1、公司不提倡加班，若因自身原因(包括工作能力欠缺、工作效率低下)，無法完成基本工作量而需加班完成的，不按加班計算。

2、若因額外工作量公司安排加班的，由辦公室記錄加班時間。按月總結核算，以獎金或假期形式(調休)兌現(xiàn)。

3、除公司安排加班外，員工自行加班行為不享受加班調休，且不得影響次日考勤。

財務管理制度

一.財務管理制度

1.嚴格執(zhí)行國家規(guī)定的財務會計制度和有關財經紀律,按《會計法》辦事,遵章守法,做好財務會計工作。

2.財務部負責全公司的經濟總核算,并要綜合公司資金運作的情況、管理費收入和費用開支的資料定期向總經理報告。

3.負責組織各部門編制收支預算草案,根據(jù)總經理的指令,結合公司的情況進行綜合平衡。編制公司年度的財務預算草案,定期對執(zhí)行情況進行分析,并作出書面報告送總經理。

4.管理和控制各部門編制收支計劃,平衡工作,嚴格檢查備用金的使用,嚴格執(zhí)行庫存現(xiàn)金限額制度,負責全公司資金運作的組織和調動,定期把資金變化情況向總經理匯報。

5.遵循權責發(fā)生制原則及時完成收支核算,做好財務記載,正確核算,按時準確編報會計報表。

6.每月按時向各商鋪收取租金及管理費,做好收支結算表、欠繳管理費情況表,編制月、季、年度損益表和資產負債表。

7.負責公司的各項財產登記、核對工作,保證資產更新的資金來源,保障資產的更新?lián)Q代。

8.對公司的各項開支力求做到嚴格審核、合理開支,對違反規(guī)定,未經審批的開支一律不得報銷。

二.會計核算管理制度

1.采用借貸記帳法,用權責發(fā)生制為原則,收入與其相關的成本、費用應當相互配比。

2.合理劃分收益性支出與資本性支出,凡支出的效益僅與本會計年度相關的,應當作為收益性支出(如辦公費用的支出);支出的效益與幾個會計年度相關的,應當作為資本性支出(如固定資產的購置)。

3.會計年度自公歷1月1日起至12月31日止。

4.會計核算以人民幣為記帳本位幣;會計記錄的文字均使用中文;會計憑證使用復式記帳憑證。

5.會計科目的設置,會計憑證、帳簿、報表和其他會計資料的編制,必須符合國家統(tǒng)一的會計制度的規(guī)定,并應及時向董事會和有關部門報送會計報表。

6.會計憑證、帳簿、報表和其他會計資料,應當按照國家有關規(guī)定建立檔案,妥善保管,保管期滿需要銷毀時,要填寫'會計檔案銷毀清冊',經總經理審閱,報董事會和財政部門批準后銷毀。

三.現(xiàn)金管理制度

1.根據(jù)物業(yè)管理公司管理業(yè)務的需要,庫存現(xiàn)金限額為人民幣壹仟元正,超出限額部分,應在當天存入銀行,現(xiàn)金必須在規(guī)定的范圍、限額內支出,除特殊情況外,不得在現(xiàn)金收入中直接坐支。

2.現(xiàn)金的使用范圍:

2.1 支付給職工個人的工資、獎金、補貼、福利補助費、差旅費等款項;

2.2 支付給不能轉帳的集體單位或城鄉(xiāng)居民個人的勞務報酬或購買物資的款項;

2.3 結算起點(￥100元)以下的零星支付款項。

3.不準單位之間和個人因私借用備用金。

4.不準利用管理公司銀行帳戶為其他單位或個人支付和存入現(xiàn)金。

5.不準用白條或不符合財務制度的憑證頂替庫存現(xiàn)金。

6.行政人事部因采購工作需要,可申請配備備用金,限額￥1,000元,用于零星采購,并于每年末辦理清算手續(xù),次年初重新申請配備。

四.支票管理制度

1.嚴格遵守《支付結算辦法》中有關支票使用的規(guī)定,不得發(fā)出空白支票,為方便工作,經總經理審批后可發(fā)出最高限額為人民幣伍仟元的半空白支票,即必須填寫日期、用途,只空出金額、收款人名稱欄,但必須注明限額,凡領用支票者必須在開出支票五天內報帳。

2.支票金額起點為人民幣100元,支票的付款期限為自出票日起10天內。普通支票可以用于支取現(xiàn)金,也可以用于轉帳,在普通支票左上角劃兩條平行線的,為劃線支票,劃線支票只能用于轉帳,不得支取現(xiàn)金。

3.簽發(fā)支票應使用碳素墨水或墨汁填寫,票面必須有收款人名稱、出票日期、確定的金額、用途以及出票人預留的銀行印章。預留的銀行印章必須為單位的財務專用章及法定代表人或其授權的代理人的私章,支票印鑒應蓋在出票人簽章處,不得蓋在空白的磁碼區(qū)域上或多蓋預留銀行印章,否則銀行將予以退票。

接待投訴制度

一、管理標準

1. 受理投訴耐心,處理投訴及時,事后應有回訪;

2. 有處理記錄,有客戶對投訴處理意見的反饋。

二、處理投訴工作流程

1. 工作人員接到投訴后,應首先向客戶表示歉意,并在《投訴記錄》上做好登記。

2. 工作人員根據(jù)投訴內容進行核實之后通知相關人員限期解決,特殊情況應向物業(yè)總經理匯報。

3. 針對較嚴重的投訴,工作人員應及時向物業(yè)經理匯報,由經理組織相關人員進行檢討,落實解決措施及責任人,限期進行處理。

4. 相關人員在處理完投訴后,要迅速將處理結果報辦公室, 由辦公室安排回訪。

5. 辦公室負責將投訴處理結果填寫在《投訴記錄》中,并由具體解決部門的負責人簽字認可。

6. 對客戶的惡意投訴,做到堅持原則并耐心解釋。

7. 投訴記錄由客戶服務部兼職助理進行統(tǒng)一管理。

三、投訴規(guī)避

1. 簽訂詳細的管理合約,明確管理公司和客戶或使用人的權力義務,防止以后不必要的麻煩。

2. 對物業(yè)的設施安排合理的日常維護、檢修,使事故減少到最低點。

3. 經常開展反饋調查便民服務,了解信息,及時發(fā)現(xiàn)問題解決問題。

4. 對客戶或客戶入伙時應及時簽訂合同,并予以解釋,降低投訴率。

四、 投訴受理

1. 開通投訴熱線。

2. 詳盡記錄投訴人姓名、公司名稱、單元號碼、投訴內容及聯(lián)系電話。

3. 耐心聽取客人投訴,禁止以任何理由或借口推卸責任。即使錯誤在本身,亦不可當面指出,客戶態(tài)度即使很壞,亦不可頂撞客戶,并記下投訴內容。

4. 對于客戶的設訴,能當場做出解釋應當場給客戶解決,若不能馬上處理的應記下投訴人的姓名、事件的經過、投訴對象以及投訴人的聯(lián)系方法,以便及時告訴結果。

5. 應感謝客人指出的不是之處,對客人提出的建議表示感謝,并把事件提交到相關部門進行處理或報上級主管審批。

6. 對于某個人違紀的投訴,應詳細登記投訴的事件經過、證明人以及證物、投訴人及聯(lián)系電話、簽字。及時派有關人員的檢查,確保事實的準確性,在依照事件的大小提請有關部門給予處理。

7. 投訴處理完畢致電或走訪客戶,詢問其對處理結果是否滿意,是否有別的建議,并再次感謝其對我們工作所做出的幫助。

8.規(guī)范用語:

1] 您好!請問我們能為您做些什么

2] 非常感謝您對我們提出寶貴的建議/意見。

3] 我們會及時把處理結果通知您

4] 您是否對處理結果感到滿意

5] 您是否還有什么要求

6] 有什么可以幫你的

安保員工作制度

一、工作要求

1.安保員均持證上崗，熟悉安保業(yè)務。

2.安保人員實行“三班二運轉”24小時值班制度，在任何情況下應保持白七門崗、監(jiān)控中心至少有一名隊員當值。

3.由安保部完成安保員崗前培訓、在崗培訓及專業(yè)技能培訓，并提供相應的考核記錄，保證質量。

4.安保員執(zhí)勤按相關制度和崗位工作規(guī)程完成。

5.各崗位隊員要職守盡職，無脫崗現(xiàn)象。

6.突發(fā)事件發(fā)生后，安保員能保證3分鐘到達現(xiàn)場，并通知隊長及公司相關領導，按規(guī)定程序處理并及時總結。

7.消防系統(tǒng)運行良好，可隨時起用，落實各項消防安全管理制度。

8.消防設施及消防疏散標識的完好率100%，消防通道暢通。

二、安保員工作時間：早班:8:00 - 18:00

中班:18:00- 0:00

夜班:0:00 - 8:00

三、管理規(guī)范

1.嚴禁安保員執(zhí)勤著裝不整齊，不按規(guī)定著裝佩帶不全。

2.嚴禁安保員當班時看閱書報小說，玩游戲機等與工作無關的事情。

3.嚴禁安保員值班時打瞌睡或聚眾聊天嬉鬧。

4.嚴禁飲酒執(zhí)勤或在禁煙區(qū)吸煙。

5.嚴禁交接班不清楚，未經主管批準。

6.嚴禁非法扣留他人證件及物品或接受券贈。

7.嚴禁在突發(fā)事件，緊急情況中臨陣脫逃或視之不理。

8.嚴禁安保員之問，監(jiān)守自盜，用權謀私，侵吞公款。

9.嚴禁違反安保器材、消防器材的操作規(guī)定或轉借。

10.嚴禁參加非法宗教活動，參與**、賭博等。

11.嚴禁無故不參與安保會議培訓學習訓練及集體活動。

12.嚴禁私藏淫穢書刊、影片、槍、彈、參與吸毒、販毒、私運的一切違法活動。

13.嚴禁拉幫結派、搞不團結、頂撞上級。

14.嚴禁取閱公司的重要文件和記錄。

15.嚴禁未經批準缺勤和擅離崗位或請假不按時歸隊。

16.嚴禁私自運用公司財產物品。

17.嚴禁招惹或教唆他人參與社會聚眾打架、斗毆、搶劫等違法活動。

18.嚴禁泄露物業(yè)部及安保機密。

19.嚴禁隱瞞不向上級匯報工作中存在的問題或可能造成的后果。

20.嚴禁任何形式的賄賂收賄。

四、言行舉止

1.必須使用文明用語，講究文明禮貌。語氣要親切，言辭要得體，態(tài)度要大方。嚴禁手舞足蹈，用手指指人，低媚猥瑣，低聲下氣。

2.坐姿要求腿不搖，腳不翹、身不晃、端正、舒適、自然大方;嚴禁歪歪斜斜，翹二郎腿，吊兒郎當。

3.站姿要直，肩要平，挺胸收腰，保持身體端正，嚴禁倚膀靠物，搖頭晃腦;當著客人人面伸懶腰、挖鼻孔、打哈欠、剔牙、噴煙圈、張嘴大笑、點頭哈腰、裝腔作勢、兩腳并繞。

4.走路要遵循走路的禮儀。兩眼平視前方，兩臂自然在身體兩側擺，兩腿有節(jié)奏地交替向前邁步，嚴禁前俯后仰，左右搖晃，走八字步;要遵守交通規(guī)則、禮讓，不要在人行道中亂踩亂撞，橫沖直撞，甚至左顧右盼，東張西望，久久注目或掉頭追視時髦女性，更不要吃東西、吸煙或手插褲袋。步態(tài)要因事因人而宜。

5.與人交談，態(tài)度要真誠大方、自然，神態(tài)要專注，正視對方，注意對方的反饋和情緒交流，嚴禁虛情假意、言不由衷、裝腔作勢、夸夸其談、胡亂恭維、贊美、夸耀或東張西望似聽非聽，或處理無關事物，打哈欠，伸懶腰，心不在焉，或滔滔不絕，旁若無人，或居高臨下，不容置疑，或一味敷衍，低三下四，總之要因事因人因地而定。

保潔員工作制度

一、保潔員分配：

行政中心所轄區(qū)域內設立衛(wèi)生保潔員16名：其中行政辦公大樓a區(qū)6名;b區(qū)2名;c區(qū)2名;d區(qū)1名;內外廣場5名。

二、保潔職責范圍：

1、各樓層走廊、樓梯、扶手、衛(wèi)生間、玻璃、 天花板、樓層等公共部分，各樓外圍至道路間的草坪、道路環(huán)境衛(wèi)生及所負責區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生。

2、景觀廣場、內廣場、各區(qū)通道、車輛出入口、草坪及尚未開發(fā)利用的空地(各保潔員的環(huán)境衛(wèi)生區(qū)域另行安排)。

三、保潔工作要求：

1、保潔員須每天兩次清掃保潔所負責的區(qū)域，衛(wèi)生間要求達到無異味，蹲盤、小便池無垢跡，走廊、樓梯、玻璃、扶手無灰塵、天花板無蛛絲。

2、道路、草坪、景觀廣場、內廣場等環(huán)境衛(wèi)生保持衛(wèi)生整潔，無雜物、紙屑。

3、各保潔區(qū)域內清掃的垃圾集中指定存放，垃圾箱加蓋并保持垃圾箱周圍整潔。

4、保潔員在工作中應根據(jù)實際情況，調整作息時間，如有臨時保潔工作應做到隨叫隨到，保質保量完成學院所交給的各項任務。

四、 保潔工作時間：上午7：30～ 11：30

下午14：30～18：30

五、 監(jiān)督制度：

1、定期和不定期檢查制度。

2、保潔范圍內入駐單位領導及值班人員的反饋意見。

3、公司所交予保潔員的保潔工具，保潔員不得另作他用。

根據(jù)定期和不定期檢查、反饋意見等實際情況對無保質保量完成公司所交予的各項任務者酌情扣減工資。保潔員工作績效每月由物管處組織相關單位進行考評，獎優(yōu)罰劣。

維修維護制度

一、工作要求

1、負責全行政中心水、電及有關設施的維修、保養(yǎng)和管理;

2、負責監(jiān)督安全用電,隨時檢查用電情況,發(fā)現(xiàn)不符合用電規(guī)定或擅自接線、裝燈用電者有權提出處理意見或直接拆除;

3、提出采購日常維修材料及配件的意見;

4、妥善保管有關器材和維修工具。工具和器材不外借;

5、按要求按時倒閘操作。

二、工作制度

1、堅守崗位,嚴格執(zhí)行管理處的考勤、考核制度;

2、嚴格執(zhí)行安全生產操作規(guī)程。節(jié)約使用器材和原材料;

3、堅持巡檢工作制度,發(fā)現(xiàn)問題及時維修,力避長流水、長明燈的現(xiàn)象發(fā)生;

4、熱愛本職工作,樹立愛崗敬業(yè)思想、態(tài)度和藹、隨叫隨到、維修及時、保證質量;

5、保管好維修工具,工作間各種器材擺放有序;

6、工具和器材丟失或損壞者,照價賠償;

7、搞好工作間的清潔衛(wèi)生。

三、巡檢制度

1、水、電工對行政中心水、電重點部位設備及其他設施的巡檢工作每天不少于兩次;

2、巡檢時間為每天上午上班時間開始至1小時,下午下班時間前1小時至下班,如遇特殊情況可提前或延時進行,但不可少缺;

3、巡檢人員巡檢時工作要認真細致,不得馬虎、遺漏,尤其是重點部位;

4、巡檢情況必須認真填寫巡檢工作記錄,字體要工整,看得清楚;

5、行政中心水、電重點部位設備及其他如出現(xiàn)重大事故,屬于巡檢不到位造成者,將追究當事人的責任。

員工培訓學習制度

一、新員工上崗培訓

根據(jù)物業(yè)管理思想，為打造物業(yè)管理精品，擬對新員工上崗培訓工作做以下安排。

1.員工上崗培訓期20天為有薪培訓，以各部門主管進行內部培訓為主。

2.培訓內容包括：職業(yè)道德教育，物業(yè)管理概述，現(xiàn)代物業(yè)管理服務理念，投訴處理程序，具體工作操作流程，公司獎勵、懲罰制度等項內容。

3.培訓目標：通過對新員工的集中培訓，使這些即將走上工作崗位的新員工成為服務意識優(yōu)良、業(yè)務素質過硬、敬業(yè)愛崗、禮貌文明的高素質服務人員。

二、在崗員工循環(huán)培訓

社會在快速發(fā)展，新的管理知識、管理方式層出不窮，為了讓員工掌握這些新的知識以提高勞動生產率和服務質量，對于在崗管理人員進行不定期的培訓顯得尤為重要。

1.通過實際工作中所產生的問題，不定期地安排員工參加班后的專題培訓。

2.每位在崗員工每月參加2次公司組織的工作指引培訓。組織員工座談會，交流事件處理技藝及與業(yè)戶溝通的經驗。

3.上崗循環(huán)培訓的考核辦法。

(1)通過理論答題的方式考核員工所掌握的培訓內容。

(2)在實踐工作中業(yè)戶投訴率、違章、違規(guī)的行為是評價員工工作成績的基礎。

(3)通過理論與實踐考核，淘汰不合格的員工，獎勵優(yōu)秀員工，達到優(yōu)化管理的目的。

4.培訓內容。

(1)管理服務目標、業(yè)主需求變化、安全管理、物業(yè)管理動態(tài)。

(2)投訴回訪處理經驗總結。

5.培訓方式：

(1)利用內部師資力量住址培訓或邀請有關專家實施培訓。

(2)根據(jù)工作需要將管理骨干人員送相關職能機構進行全脫產或半脫產的培訓。

(3)根據(jù)工作需要，由本公司統(tǒng)一安排，定期組織骨干人員到其他先進的物業(yè)管理公司參觀學習，開拓視野，拓展思維。

(4)組織管理人員就工作中的難點、焦點、典型案例進行剖析，讓員工掌握好管理服務的原則性和靈活性。

走(回)訪制度

一、制定走(回)訪制度的意義：

1、加強物業(yè)管理處與入駐各單位的聯(lián)系和溝通，讓各單位切身體會物業(yè)公司對其的重視和關心，從而相互理解便于更好的開展物業(yè)工作。

2、使管理處各項工作置身于各單位監(jiān)督中，從而集思廣益，及時總結經驗、教訓，不斷改進管理服務工作，提高服務質量。

二、回訪分類和回訪方式：

1、回訪分類：定期走訪，專項走訪，投訴走訪，有償服務走訪、維修工單。

2、回訪方式：電話回訪、上門面談、日常巡視。

三、回訪的操作規(guī)范：

1、辦公室負責行政中心內所有入駐單位的回訪工作，通過回訪了解各單位的服務要求，對其提出的問題和意見建議及時記錄，解決，反饋和上報。并跟進處理結果，直至其滿意。

2、辦公室應了解回訪單位的基本情況，服務項目。

3、辦公室在回訪過程中，首先應介紹自己的身份，說明回訪目的，主動介紹公司在近期的主要工作，對存在問題的管理措施，虛心聽取意見和建議，并做詳細記錄。

4、辦公室將回訪中各單位提出的各項內容詳細記錄在《物業(yè)調查表》中，并對能夠當時解答和解決的問題立即予以答復，對暫時不能解決的問題，則詳細記錄。

5、回訪結束時，應對各單位的理解和配合表示感謝，并希望得到各單位的繼續(xù)支持和合作。

6、將《物業(yè)調查表》中各單位提出的問題進行整理，分類，同時采取相應措施或通知相關部門解決處理，并跟進處理全過程。

7、如相關人員不能及時解決的問題須立即上報辦公室及物業(yè)經理，由辦公室及物業(yè)經理負責通知工作人員，落實解決措施和方法，并積極協(xié)調相關部門進行解決，將處理結果上報辦公室。

8、工作人員跟進相關責任部門或責任人的整改結果，就改進處理結果對業(yè)主進行回訪，了解業(yè)主的意見，如業(yè)主不滿意，繼續(xù)改進直至業(yè)主滿意為止。

9、回訪完畢后，工作人員將《回訪記錄》進行匯總，上交辦公室及物業(yè)經理審閱簽字后，報物業(yè)經理審閱。

10、年底辦公室對全年走訪記錄進行分類統(tǒng)計，將業(yè)主重點反映的問題暫不能解決或不能解決的問題匯總，報事務局進行評審，為下一年度物業(yè)公司的改進提供依據(jù)。

11、工作人員根據(jù)工程維修工作單對業(yè)主進行回訪，滿意程度應進行歸納總結。

12、《調查表》發(fā)放操作規(guī)范

(1)每半年進行一次詳細調查。

(2)發(fā)放對象：行政中心內所有單位。

(3)發(fā)放目的：是為及時了解業(yè)主對物業(yè)公司的滿意程度，請各業(yè)主對物業(yè)公司的服務和管理提出寶貴意見、建議和評價。以督促物業(yè)公司完善各項服務。

(4)向業(yè)主介紹此次意見調查的重點項目。

(5)確定《調查表》的收取時間。

(6)工作人員在收取時，應查看業(yè)主是否署名，以便于工作的改進及回訪。

(7)工作人員收回《調查表》后，交辦公室。物業(yè)經理首先對《調查表》中業(yè)主對物業(yè)公司的滿意率進行統(tǒng)計，對業(yè)主意見進行分類匯總，分別按照辦公室、保潔部、安保部、水電部匯總業(yè)主的具體意見、建議，上報總公司。

(8)物業(yè)經理組織各部門管理人員，召開《調查表》調查專項研討會，下發(fā)調查情況匯總給各部門管理人員，就各部門問題進行研究討論，初步提出整改方案。

(9)會后，各部門管理人員就《調查表》反應的內容如開各部門的專題會議，討論、制定整改措施，并落實到相關負責人進行實施整改，及時將整改措施上報物業(yè)經理。

(10)辦公室負責收集各部門整改措施報告，根據(jù)各部門整改措施及時進行跟進回訪。

(11)對于暫不能解決的問題辦公室安排工作人員或親自向業(yè)主進行解釋。暫不能解決的問題上報辦公室或物業(yè)經理，為今后公司完善服務提供依據(jù)。

13、相關責任部門、責任人規(guī)范：

(1)相關責任部門、責任人接到辦公室反饋的問題，由責任部門經理立即落實解決措施、方法和責任人，并將改進的情況及時反饋客服部。

(2)不能立即進行整改的問題應及時與辦公室溝通由辦公室進行協(xié)調。

(3)整改完畢后，應及時反饋辦公室進行回訪直至業(yè)主滿意。

14、辦公室主管監(jiān)督檢查規(guī)范

(1)根據(jù)物業(yè)總公司的要求，負責制定各項走訪計劃，內容及要求。

(2)監(jiān)督檢查工作人員是否按照制定的走訪計劃，內容及要求進行業(yè)主走訪/回訪，以及業(yè)主問題跟進處理的及時性和效率，并作為客服專員的考核依據(jù)。

(3)辦公室主管全面了解掌握業(yè)主對公司服務質量及相關需求信息，準確差別分類，及時上報項目經理。

四、方法和過程的控制：

1、各部門根據(jù)實際情況，由辦公室及工作人員制定登門拜訪工作計劃，經辦公室經理審閱報總公司批準，并就相關材料于綜合部備案。

2、登門拜訪內容記錄在《調查表》中。

3、登門拜訪中客戶提出的意見、問題若屬于投訴范疇，直接進入投訴處理程序，填寫《客戶投訴處理記錄表》，由相關責任部門負責處理并及時將信息反饋至業(yè)主。

4、所有登門拜訪相關記錄均由辦公室負責存檔。

5、各部門每年按照物業(yè)公司確定的調查問卷至少進行一次客戶滿意度調查。發(fā)放調查問卷時應在《調查表》上做好簽收記錄。

6、物業(yè)辦公室和各部門按照滿意度調查統(tǒng)計分析模版，共同進行滿意度調查統(tǒng)計分析。

7、辦公室及物業(yè)經理負責監(jiān)督、指導本項目對業(yè)主走回訪、業(yè)主滿意度調查工作的開展。

8、辦公室負責對業(yè)主走回訪、業(yè)主滿意度調查工作計劃的具體執(zhí)行和任務分配。

9、各部門負責對調查結果進行落實解決，及時整改，將處理結果報辦公室。

五、回訪周期

1、原則上應三個月走訪一次，專項走(回)訪由辦公室經理隨時調整。

2、電話回訪情況隨時進行。

物業(yè)管理員巡視監(jiān)督制度

一、應每日巡視物業(yè)三次以上，熟悉物業(yè)區(qū)域內一切設備、設施。如發(fā)現(xiàn)物業(yè)區(qū)域內設施有任何損壞或潛在危險，應立即通知維修部搶修，并及時通知所屬上司，以確保物業(yè)內一切設施運作正常。

二、每日巡視的范圍包括物業(yè)區(qū)域內的樓梯、停車場、物業(yè)區(qū)域與外圍接點等公共區(qū)域，上午和下午可以分不同內容來檢查，每天檢查的內容要有側重點。

三、每日檢查物業(yè)范圍的區(qū)域安保、保潔，裝修秩序、設施設備之情況，填寫記錄并上報主管，由辦公室核查各級員工的儀容儀表，紀律及工作表現(xiàn)等。

四、每日檢查入駐單位有否違章行為，有無亂搭，違章裝修，亂拉亂接電線等，應及時加以制止，做好記錄并視情況及時報告上級主管。

五、巡視物業(yè)公共道路上有無車輛亂停亂放，停車場的車輛擺放是否有序。

六、若巡視樓層時發(fā)現(xiàn)入駐單位出現(xiàn)門、閘未鎖好的情況，應按緊急事件處理程序處理并通知有關部門，以確定是否是人為疏忽或遭人盜竊。

七、若巡視過程中，如發(fā)現(xiàn)個別單位有特殊情況，應立即向上級報告，以免物業(yè)遭受嚴重損失。

八、如發(fā)現(xiàn)可疑人員在物業(yè)范圍游蕩，亂張貼廣告和其它的治安可疑情況，應立即加以了解，有需要時記錄他們的個人情況。

九、巡視中發(fā)現(xiàn)的問題，及自己在工作中發(fā)現(xiàn)的需加強管理，提高服務質量等方面的想法，應及時記錄，并及時向上級主管反映，或公司例會上提出。

十、要注意對巡視檢查結果進行跟進工作，了解處理情況并記錄質量效果，對兩次記錄以上但仍未解決之情況上報上級主管。

消防器材、設備設施檢查檢修制度

一、公司維修員對辦公樓、地下庫房和配電房的消防設施每季進行全面檢查、維護和保養(yǎng)一次。

二、檢查時進行各種聯(lián)動操作試驗，通過操作，仔細觀察、聽、看設備運行是否正常，在無異聲、故障、打印機是否正常打印、走紙是否流暢，備用電源是否處于充電狀態(tài)、電壓是否穩(wěn)定。

三、發(fā)現(xiàn)問題、故障，能修理排除的，立即排除恢復，不能排除需要更換件的應立即報告物業(yè)經理，說明原因，共同研究后，報主管部門安排資金解決。

四、煙感探頭、手動報警的檢查、維護和保養(yǎng)。

五、煙感探頭檢查試驗。通過檢查、抽查試驗，看巡檢是否正常，吸煙后是否馬上報警。探頭無巡檢或吸煙后不報警，應立即拆下清洗，清洗后仍不報警，應進行修理更換。

六、手動報警檢查試驗。檢查時應采取抽查試驗，將手報按鈕按下后，到控制室查看是否報警，檢查時注意觀察，手報按鈕蓋是否完好無缺，座體是否牢固，巡檢是否閃動，如發(fā)現(xiàn)缺蓋，座體松動，巡檢不閃，應立即修復更換、緊固。

七、排煙的檢查、維護和保養(yǎng)。檢查各樓層門窗開啟、關閉是否正常，有無損壞。

八、卷簾門、消火栓的檢查、維護和保養(yǎng)。

九、卷簾門檢查時應進行升降試驗，注意觀察升、降、停三檔運行是否靈活流暢，電機是否有異聲、門體是否犯卡、卷簾門墻壁開關應保持穩(wěn)固，如有松動、缺件應及時修補。

十、消火栓檢查時應進行出水實驗，看有無壓力、出水是否符合要求。檢查消火栓輪柄、開關是否靈活，有無銹蝕、滴漏，如銹蝕、滴漏，開關轉不動或轉動費力，應立即維護修理。

十一、各區(qū)域的消防設施及消防器材是各單位用于初期火災的撲救，各單位應指定專人負責管理，并定期進行檢查、維護。

十二、各單位使用和保管人員要認真學習和掌握消防設施及消防器材的使用、檢查、維護和保養(yǎng)知識，熟悉初期火災的撲滅方法，熟悉消防設施及消防器材的各種設備和程序、方法。

十三、各單位的使用和保管人員每星期交接班前后必須進行檢查擦試保養(yǎng)和清點，要經常保持消防設施及消防器材的清潔，防止丟失損壞。

十四、各單位對其它消防設施及消防器材每月進行一次全面檢查、維護和保養(yǎng)。主要檢查消火栓、空氣呼吸器、推車或手提滅火器、消防沙箱、消防鍬、鉤、桶等的完好程度，有無丟失損壞，檢查滅火器和空氣呼吸器和空氣呼吸器的壓力表的指示針是否在正常位置，并進行全面擦拭保養(yǎng)。

監(jiān)控系統(tǒng)操作制度

為了加強閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)操作室的管理，確保監(jiān)控系統(tǒng)的正常使用和安全運作，充分發(fā)揮其作用，特制定本規(guī)則。

一、監(jiān)控室值班登記制度

(一)監(jiān)控人員必須具有高度的工作責任心，認真落實公司賦予的安全監(jiān)控任務，及時掌握各種監(jiān)控信息，對監(jiān)控過程中發(fā)現(xiàn)的情況及時進行處理和上報。

(二)值班人員必須嚴格按照規(guī)定時間上下班，不準隨意離崗離位，個人需處理事務時，應重復值班領導的同意并在有人頂崗時方可離開。

(三)對監(jiān)控到的可疑情況，及時通知巡邏人員進行跟蹤，確保行政中心的治安穩(wěn)定。

(四)每天對監(jiān)控的情況進行登記，并對值班登記本保留存檔。

二、監(jiān)控系統(tǒng)使用管理制度

(一)監(jiān)控人員服從值班領導的安排，認真落實值班期間的各項工作任務。

(二)監(jiān)控人員應愛護和管理好監(jiān)控室的各項裝配和設施，嚴格操作規(guī)程，確保監(jiān)控系統(tǒng)的正常運作。

(三)非工作人員未經許可不得進入監(jiān)控室 ，公司員工和外來人員需到監(jiān)控室查詢情況和觀訪者必須經值班領導同意方可進入。

(四)禁止在監(jiān)控室聊天、游戲，按操作規(guī)程使用，不得隨意折裝設備，做好設備日常維護保養(yǎng)，保持室內衛(wèi)生清潔。

(五)公司領導及相關部門領導需到監(jiān)控室查詢情況，值班人員應及時報告值班領導，并熱情做好接待工作和給予積極配合。

(六)必須保守秘密，不得在監(jiān)控室以外的場所議論有關錄像的內容。

三、發(fā)現(xiàn)案件線索登記存檔制度

(一)監(jiān)控人員每天對錄像進行翻看，發(fā)現(xiàn)有價值案件線索及時保留，并作好標記，為公安部門破案提供有效線索。

(二)監(jiān)控人員對行政區(qū)域內打架、斗毆及盜竊、交通事故、火災等錄像要及時存檔保留，并做好標記。

(三)對公司領導要求保留的錄像進行存檔保留，并做好標記。

第六條 產假

1、根據(jù)《計劃生育條例》女員工正常生育時，給予90天(包括產前15天)產假，難產可增加15天。多胞胎多生一個嬰兒增加15天，符合晚育年齡的增加30天產假。

2、晚育 已婚婦女24周歲以上或晚婚后懷孕生育第一個孩子為晚育。育婦晚育并領取獨生子女證的產假延長到135天至180天，由所在單位根據(jù)實際情況具體規(guī)定。 )

3、女員工懷孕三個月以內流產的給予20-30天妊娠假，懷孕三個月以上7個月以下流產的給予42天妊娠假，懷孕七個月以上流產的給予90天產假。

4、女員工休假前需要有醫(yī)院證明，經主管領導同意后，報行政部備案，方可休假。

5、男員工產假的護理假3天，若妻子屬于晚育(生育時滿24周歲)，則再延長7天。

第七條 喪假

1.員工供養(yǎng)的直系親屬(祖父母、父母、公婆、岳父母、夫妻及滿周歲的子女)死亡，可辦理喪假，員工的父母或配偶去世，可休假3天;員工的子女以及在一起居住的祖父母、岳父母、公婆去世可休假2天。在外地的父母、配偶或子女去世，需員工本人去外地料理喪事的，可根據(jù)路程遠近另給路程假。員工辦理喪假需在假前寫出申請，經辦公室簽字后，報總公司備案。

2.喪假期間工資的發(fā)放依據(jù)國家有關規(guī)定發(fā)放。

第八條 曠工

1.未經公司主管領導批準缺勤，或未按規(guī)定時間請假，或違反病、事假規(guī)定，或違反公司制度中其它有關規(guī)定等行為，均視為曠工。

2.曠工一日(含累計)者，扣發(fā)當日全部薪金的三倍工資;曠工二日(含累計)者，扣發(fā)當日全部薪金的6倍工資;曠工三日(含累計)者，當月只發(fā)同年北京市最低生活標準工資;曠工超過三日(含累計)者，公司視情況給予處理。

第九條 遲到、早退

1、工作時間：根據(jù)《勞動法》的條款規(guī)定,結合本公司的經營特點及崗位的特殊要求,本公司辦公室人員實際五天工作日,即周一至周五(有特殊情況者可調休)。

2、上班時間：按辦公室具體排班時間為準。

3、遲到早退情節(jié)嚴重者，將給予通報批評、扣除績效工資、直至解除勞動合同等方式處理。

4、遇到惡劣天氣、交通事故等特殊情況屬實的，經主管領導批準后酌情處理。

第十條：簽到簽退

1、公司實行簽到簽退制,按照登記要求實行簽名登記制度，記錄上下班具體時間并親筆簽名確認。在工作期間,離開公司的情況需填寫相應的手續(xù)。

2、若員工上、下班未辦理相關手續(xù)且沒有證據(jù)證明確實上班的，沒有按照要求親筆簽名登記考勤的1次罰款10元。對于無法查證的，公司一律按請假計算。

3、如果員工由于工作的特殊要求，不能及時履行簽到簽走的，須向辦公室管理人員明確原因。

第十一條 加班、調休

1、公司不提倡加班，若因自身原因(包括工作能力欠缺、工作效率低下)，無法完成基本工作量而需加班完成的，不按加班計算。

2、若因額外工作量公司安排加班的，由辦公室記錄加班時間。按月總結核算，以獎金或假期形式(調休)兌現(xiàn)。

3、除公司安排加班外，員工自行加班行為不享受加班調休，且不得影響次日考勤。

財務管理制度

一.財務管理制度

1.嚴格執(zhí)行國家規(guī)定的財務會計制度和有關財經紀律,按《會計法》辦事,遵章守法,做好財務會計工作。

2.財務部負責全公司的經濟總核算,并要綜合公司資金運作的情況、管理費收入和費用開支的資料定期向總經理報告。

3.負責組織各部門編制收支預算草案,根據(jù)總經理的指令,結合公司的情況進行綜合平衡。編制公司年度的財務預算草案,定期對執(zhí)行情況進行分析,并作出書面報告送總經理。

4.管理和控制各部門編制收支計劃,平衡工作,嚴格檢查備用金的使用,嚴格執(zhí)行庫存現(xiàn)金限額制度,負責全公司資金運作的組織和調動,定期把資金變化情況向總經理匯報。

5.遵循權責發(fā)生制原則及時完成收支核算,做好財務記載,正確核算,按時準確編報會計報表。

6.每月按時向各商鋪收取租金及管理費,做好收支結算表、欠繳管理費情況表,編制月、季、年度損益表和資產負債表。

7.負責公司的各項財產登記、核對工作,保證資產更新的資金來源,保障資產的更新?lián)Q代。

8.對公司的各項開支力求做到嚴格審核、合理開支,對違反規(guī)定,未經審批的開支一律不得報銷。

二.會計核算管理制度

1.采用借貸記帳法,以權責發(fā)生制為原則,收入與其相關的成本、費用應當相互配比。

2.合理劃分收益性支出與資本性支出,凡支出的效益僅與本會計年度相關的,應當作為收益性支出(如辦公費用的支出);支出的效益與幾個會計年度相關的,應當作為資本性支出(如固定資產的購置)。

3.會計年度自公歷1月1日起至12月31日止。

4.會計核算以人民幣為記帳本位幣;會計記錄的文字均使用中文;會計憑證使用復式記帳憑證。

5.會計科目的設置,會計憑證、帳簿、報表和其他會計資料的編制,必須符合國家統(tǒng)一的會計制度的規(guī)定,并應及時向董事會和有關部門報送會計報表。

6.會計憑證、帳簿、報表和其他會計資料,應當按照國家有關規(guī)定建立檔案,妥善保管,保管期滿需要銷毀時,要填寫'會計檔案銷毀清冊',經總經理審閱,報董事會和財政部門批準后銷毀。

三.現(xiàn)金管理制度

1.根據(jù)物業(yè)管理公司管理業(yè)務的需要,庫存現(xiàn)金限額為人民幣壹仟元正,超出限額部分,應在當天存入銀行,現(xiàn)金必須在規(guī)定的范圍、限額內支出,除特殊情況外,不得在現(xiàn)金收入中直接坐支。

2.現(xiàn)金的使用范圍:

2.1 支付給職工個人的工資、獎金、補貼、福利補助費、差旅費等款項;

2.2 支付給不能轉帳的集體單位或城鄉(xiāng)居民個人的勞務報酬或購買物資的款項;

2.3 結算起點(￥100元)以下的零星支付款項。

3.不準單位之間和個人因私借用備用金。

4.不準利用管理公司銀行帳戶為其他單位或個人支付和存入現(xiàn)金。

5.不準用白條或不符合財務制度的憑證頂替庫存現(xiàn)金。

6.行政人事部因采購工作需要,可申請配備備用金,限額￥1,000元,用于零星采購,并于每年末辦理清算手續(xù),次年初重新申請配備。

四.支票管理制度

1.嚴格遵守《支付結算辦法》中有關支票使用的規(guī)定,不得發(fā)出空白支票,為方便工作,經總經理審批后可發(fā)出最高限額為人民幣伍仟元的半空白支票,即必須填寫日期、用途,只空出金額、收款人名稱欄,但必須注明限額,凡領用支票者必須在開出支票五天內報帳。

2.支票金額起點為人民幣100元,支票的付款期限為自出票日起10天內。普通支票可以用于支取現(xiàn)金,也可以用于轉帳,在普通支票左上角劃兩條平行線的,為劃線支票,劃線支票只能用于轉帳,不得支取現(xiàn)金。

3.簽發(fā)支票應使用碳素墨水或墨汁填寫,票面必須有收款人名稱、出票日期、確定的金額、用途以及出票人預留的銀行印章。預留的銀行印章必須為單位的財務專用章及法定代表人或其授權的代理人的私章,支票印鑒應蓋在出票人簽章處,不得蓋在空白的磁碼區(qū)域上或多蓋預留銀行印章,否則銀行將予以退票。

接待投訴制度

一、管理標準

1. 受理投訴耐心,處理投訴及時,事后應有回訪;

2. 有處理記錄,有客戶對投訴處理意見的反饋。

二、處理投訴工作流程

1. 工作人員接到投訴后,應首先向客戶表示歉意,并在《投訴記錄》上做好登記。

2. 工作人員根據(jù)投訴內容進行核實之后通知相關人員限期解決,特殊情況應向物業(yè)總經理匯報。

3. 針對較嚴重的投訴,工作人員應及時向物業(yè)經理匯報,由經理組織相關人員進行檢討,落實解決措施及責任人,限期進行處理。

4. 相關人員在處理完投訴后,要迅速將處理結果報辦公室, 由辦公室安排回訪。

5. 辦公室負責將投訴處理結果填寫在《投訴記錄》中,并由具體解決部門的負責人簽字認可。

6. 對客戶的惡意投訴,做到堅持原則并耐心解釋。

7. 投訴記錄由客戶服務部兼職助理進行統(tǒng)一管理。

三、投訴規(guī)避

1. 簽訂詳細的管理合約,明確管理公司和客戶或使用人的權力義務,防止以后不必要的麻煩。

2. 對物業(yè)的設施安排合理的日常維護、檢修,使事故減少到最低點。

3. 經常開展反饋調查便民服務,了解信息,及時發(fā)現(xiàn)問題解決問題。

4. 對客戶或客戶入伙時應及時簽訂合同,并予以解釋,降低投訴率。

四、 投訴受理

1. 開通投訴熱線。

2. 詳盡記錄投訴人姓名、公司名稱、單元號碼、投訴內容及聯(lián)系電話。

3. 耐心聽取客人投訴,禁止以任何理由或借口推卸責任。即使錯誤在本身,亦不可當面指出,客戶態(tài)度即使很壞,亦不可頂撞客戶,并記下投訴內容。

4. 對于客戶的設訴,能當場做出解釋應當場給客戶解決,若不能馬上處理的應記下投訴人的姓名、事件的經過、投訴對象以及投訴人的聯(lián)系方法,以便及時告訴結果。

5. 應感謝客人指出的不是之處,對客人提出的建議表示感謝,并把事件提交到相關部門進行處理或報上級主管審批。

6. 對于某個人違紀的投訴,應詳細登記投訴的事件經過、證明人以及證物、投訴人及聯(lián)系電話、簽字。及時派有關人員的檢查,確保事實的準確性,在依照事件的大小提請有關部門給予處理。

7. 投訴處理完畢致電或走訪客戶,詢問其對處理結果是否滿意,是否有別的建議,并再次感謝其對我們工作所做出的幫助。

8.規(guī)范用語:

1] 您好!請問我們能為您做些什么

2] 非常感謝您對我們提出寶貴的建議/意見。

3] 我們會及時把處理結果通知您

4] 您是否對處理結果感到滿意

5] 您是否還有什么要求

6] 有什么可以幫你的

安保員工作制度

一、工作要求

1.安保員均持證上崗，熟悉安保業(yè)務。

2.安保人員實行“三班二運轉”24小時值班制度，在任何情況下應保持白七門崗、監(jiān)控中心至少有一名隊員當值。

3.由安保部完成安保員崗前培訓、在崗培訓及專業(yè)技能培訓，并提供相應的考核記錄，保證質量。

4.安保員執(zhí)勤按相關制度和崗位工作規(guī)程完成。

5.各崗位隊員要職守盡職，無脫崗現(xiàn)象。

6.突發(fā)事件發(fā)生后，安保員能保證3分鐘到達現(xiàn)場，并通知隊長及公司相關領導，按規(guī)定程序處理并及時總結。

7.消防系統(tǒng)運行良好，可隨時起用，落實各項消防安全管理制度。

8.消防設施及消防疏散標識的完好率100%，消防通道暢通。

二、安保員工作時間：早班:8:00 - 18:00

中班:18:00- 0:00

夜班:0:00 - 8:00

三、管理規(guī)范

1.嚴禁安保員執(zhí)勤著裝不整齊，不按規(guī)定著裝佩帶不全。

2.嚴禁安保員當班時看閱書報小說，玩游戲機等與工作無關的事情。

3.嚴禁安保員值班時打瞌睡或聚眾聊天嬉鬧。

4.嚴禁飲酒執(zhí)勤或在禁煙區(qū)吸煙。

5.嚴禁交接班不清楚，未經主管批準。

6.嚴禁非法扣留他人證件及物品或接受券贈。

7.嚴禁在突發(fā)事件，緊急情況中臨陣脫逃或視之不理。

8.嚴禁安保員之問，監(jiān)守自盜，以權謀私，貪污公款。

9.嚴禁違反安保器材、消防器材的操作規(guī)定或轉借。

10.嚴禁參加非法宗教活動，參與嫖娼、賭博等。

11.嚴禁無故不參與安保會議培訓學習訓練及集體活動。

12.嚴禁私藏淫穢書刊、影片、槍支、彈藥、參與吸毒、販毒、走私的一切違法活動。

13.嚴禁拉幫結派、搞不團結、頂撞上級。

14.嚴禁取閱公司的重要文件和記錄。

15.嚴禁未經批準缺勤和擅離崗位或請假不按時歸隊。

16.嚴禁私自運用公司財產物品。

17.嚴禁招惹或教唆他人參與社會聚眾打架、斗毆、搶劫等違法活動。

18.嚴禁泄露物業(yè)部及安保機密。

19.嚴禁隱瞞不向上級匯報工作中存在的問題或可能造成的后果。

20.嚴禁任何形式的行賄受賄。

四、言行舉止

1.必須使用文明用語，講究文明禮貌。語氣要親切，言辭要得體，態(tài)度要大方。嚴禁手舞足蹈，用手指指人，低媚猥瑣，低聲下氣。

2.坐姿要求腿不搖，腳不翹、身不晃、端正、舒適、自然大方;嚴禁歪歪斜斜，翹二郎腿，吊兒郎當。

3.站姿要直，肩要平，挺胸收腰，保持身體端正，嚴禁倚膀靠物，搖頭晃腦;當著客人人面伸懶腰、挖鼻孔、打哈欠、剔牙、噴煙圈、張嘴大笑、點頭哈腰、裝腔作勢、兩腳并繞。

4.走路要遵循走路的禮儀。兩眼平視前方，兩臂自然在身體兩側擺，兩腿有節(jié)奏地交替向前邁步，嚴禁前俯后仰，左右搖晃，走八字步;要遵守交通規(guī)則、禮讓，不要在人行道中亂踩亂撞，橫沖直撞，甚至左顧右盼，東張西望，久久注目或掉頭追視時髦女性，更不要吃東西、吸煙或手插褲袋。步態(tài)要因事因人而宜。

5.與人交談，態(tài)度要真誠大方、自然，神態(tài)要專注，正視對方，注意對方的反饋和情緒交流，嚴禁虛情假意、言不由衷、裝腔作勢、夸夸其談、胡亂恭維、贊美、夸耀或東張西望似聽非聽，或處理無關事物，打哈欠，伸懶腰，心不在焉，或滔滔不絕，旁若無人，或居高臨下，不容置疑，或一味敷衍，低三下四，總之要因事因人因地而定。

保潔員工作制度

一、保潔員分配：

行政中心所轄區(qū)域內設立衛(wèi)生保潔員16名：其中行政辦公大樓a區(qū)6名;b區(qū)2名;c區(qū)2名;d區(qū)1名;內外廣場5名。

二、保潔職責范圍：

1、各樓層走廊、樓梯、扶手、衛(wèi)生間、玻璃、 天花板、樓層等公共部分，各樓外圍至道路間的草坪、道路環(huán)境衛(wèi)生及所負責區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生。

2、景觀廣場、內廣場、各區(qū)通道、車輛出入口、草坪及尚未開發(fā)利用的空地(各保潔員的環(huán)境衛(wèi)生區(qū)域另行安排)。

三、保潔工作要求：

1、保潔員須每天兩次清掃保潔所負責的區(qū)域，衛(wèi)生間要求達到無異味，蹲盤、小便池無垢跡，走廊、樓梯、玻璃、扶手無灰塵、天花板無蛛絲。

2、道路、草坪、景觀廣場、內廣場等環(huán)境衛(wèi)生保持衛(wèi)生整潔，無雜物、紙屑。

3、各保潔區(qū)域內清掃的垃圾集中指定存放，垃圾箱加蓋并保持垃圾箱周圍整潔。

4、保潔員在工作中應根據(jù)實際情況，調整作息時間，如有臨時保潔工作應做到隨叫隨到，保質保量完成學院所交給的各項任務。

四、 保潔工作時間：上午7：30～ 11：30

下午14：30～18：30

五、 監(jiān)督制度：

1、定期和不定期檢查制度。

2、保潔范圍內入駐單位領導及值班人員的反饋意見。

3、公司所交予保潔員的保潔工具，保潔員不得另作他用。

根據(jù)定期和不定期檢查、反饋意見等實際情況對無保質保量完成公司所交予的各項任務者酌情扣減工資。保潔員工作績效每月由物管處組織相關單位進行考評，獎優(yōu)罰劣。

維修維護制度

一、工作要求

1、負責全行政中心水、電及有關設施的維修、保養(yǎng)和管理;

2、負責監(jiān)督安全用電,隨時檢查用電情況,發(fā)現(xiàn)不符合用電規(guī)定或擅自接線、裝燈用電者有權提出處理意見或直接拆除;

3、提出采購日常維修材料及配件的意見;

4、妥善保管有關器材和維修工具。工具和器材不外借;

5、按要求按時倒閘操作。

二、工作制度

1、堅守崗位,嚴格執(zhí)行管理處的考勤、考核制度;

2、嚴格執(zhí)行安全生產操作規(guī)程。節(jié)約使用器材和原材料;

3、堅持巡檢工作制度,發(fā)現(xiàn)問題及時維修,力避長流水、長明燈的現(xiàn)象發(fā)生;

4、熱愛本職工作,樹立愛崗敬業(yè)思想、態(tài)度和藹、隨叫隨到、維修及時、保證質量;

5、保管好維修工具,工作間各種器材擺放有序;

6、工具和器材丟失或損壞者,照價賠償;

7、搞好工作間的清潔衛(wèi)生。

三、巡檢制度

1、水、電工對行政中心水、電重點部位設備及其他設施的巡檢工作每天不少于兩次;

2、巡檢時間為每天上午上班時間開始至1小時,下午下班時間前1小時至下班,如遇特殊情況可提前或延時進行,但不可少缺;

3、巡檢人員巡檢時工作要認真細致,不得馬虎、遺漏,尤其是重點部位;

4、巡檢情況必須認真填寫巡檢工作記錄,字體要工整,看得清楚;

5、行政中心水、電重點部位設備及其他如出現(xiàn)重大事故,屬于巡檢不到位造成者,將追究當事人的責任。

員工培訓學習制度

一、新員工上崗培訓

根據(jù)物業(yè)管理思想，為打造物業(yè)管理精品，擬對新員工上崗培訓工作做以下安排。

1.員工上崗培訓期20天為有薪培訓，以各部門主管進行內部培訓為主。

2.培訓內容包括：職業(yè)道德教育，物業(yè)管理概述，現(xiàn)代物業(yè)管理服務理念，投訴處理程序，具體工作操作流程，公司獎勵、懲罰制度等項內容。

3.培訓目標：通過對新員工的集中培訓，使這些即將走上工作崗位的新員工成為服務意識優(yōu)良、業(yè)務素質過硬、敬業(yè)愛崗、禮貌文明的高素質服務人員。

二、在崗員工循環(huán)培訓

社會在快速發(fā)展，新的管理知識、管理方式層出不窮，為了讓員工掌握這些新的知識以提高勞動生產率和服務質量，對于在崗管理人員進行不定期的培訓顯得尤為重要。

1.通過實際工作中所產生的問題，不定期地安排員工參加班后的專題培訓。

2.每位在崗員工每月參加2次公司組織的工作指引培訓。組織員工座談會，交流事件處理技藝及與業(yè)戶溝通的經驗。

3.上崗循環(huán)培訓的考核辦法。

(1)通過理論答題的方式考核員工所掌握的培訓內容。

(2)在實踐工作中業(yè)戶投訴率、違章、違規(guī)的行為是評價員工工作成績的基礎。

(3)通過理論與實踐考核，淘汰不合格的員工，獎勵優(yōu)秀員工，達到優(yōu)化管理的目的。

4.培訓內容。

(1)管理服務目標、業(yè)主需求變化、安全管理、物業(yè)管理動態(tài)。

(2)投訴回訪處理經驗總結。

5.培訓方式：

(1)利用內部師資力量住址培訓或邀請有關專家實施培訓。

(2)根據(jù)工作需要將管理骨干人員送相關職能機構進行全脫產或半脫產的培訓。

(3)根據(jù)工作需要，由本公司統(tǒng)一安排，定期組織骨干人員到其他先進的物業(yè)管理公司參觀學習，開拓視野，拓展思維。

(4)組織管理人員就工作中的難點、焦點、典型案例進行剖析，讓員工掌握好管理服務的原則性和靈活性。

走(回)訪制度

一、制定走(回)訪制度的意義：

1、加強物業(yè)管理處與入駐各單位的聯(lián)系和溝通，讓各單位切身體會物業(yè)公司對其的重視和關心，從而相互理解便于更好的開展物業(yè)工作。

2、使管理處各項工作置身于各單位監(jiān)督中，從而集思廣益，及時總結經驗、教訓，不斷改進管理服務工作，提高服務質量。

二、回訪分類和回訪方式：

1、回訪分類：定期走訪，專項走訪，投訴走訪，有償服務走訪、維修工單。

2、回訪方式：電話回訪、上門面談、日常巡視。

三、回訪的操作規(guī)范：

1、辦公室負責行政中心內所有入駐單位的回訪工作，通過回訪了解各單位的服務要求，對其提出的問題和意見建議及時記錄，解決，反饋和上報。并跟進處理結果，直至其滿意。

2、辦公室應了解回訪單位的基本情況，服務項目。

3、辦公室在回訪過程中，首先應介紹自己的身份，說明回訪目的，主動介紹公司在近期的主要工作，對存在問題的管理措施，虛心聽取意見和建議，并做詳細記錄。

4、辦公室將回訪中各單位提出的各項內容詳細記錄在《物業(yè)調查表》中，并對能夠當時解答和解決的問題立即予以答復，對暫時不能解決的問題，則詳細記錄。

5、回訪結束時，應對各單位的理解和配合表示感謝，并希望得到各單位的繼續(xù)支持和合作。

6、將《物業(yè)調查表》中各單位提出的問題進行整理，分類，同時采取相應措施或通知相關部門解決處理，并跟進處理全過程。

7、如相關人員不能及時解決的問題須立即上報辦公室及物業(yè)經理，由辦公室及物業(yè)經理負責通知工作人員，落實解決措施和方法，并積極協(xié)調相關部門進行解決，將處理結果上報辦公室。

8、工作人員跟進相關責任部門或責任人的整改結果，就改進處理結果對業(yè)主進行回訪，了解業(yè)主的意見，如業(yè)主不滿意，繼續(xù)改進直至業(yè)主滿意為止。

9、回訪完畢后，工作人員將《回訪記錄》進行匯總，上交辦公室及物業(yè)經理審閱簽字后，報物業(yè)經理審閱。

10、年底辦公室對全年走訪記錄進行分類統(tǒng)計，將業(yè)主重點反映的問題暫不能解決或不能解決的問題匯總，報事務局進行評審，為下一年度物業(yè)公司的改進提供依據(jù)。

11、工作人員根據(jù)工程維修工作單對業(yè)主進行回訪，滿意程度應進行歸納總結。

12、《調查表》發(fā)放操作規(guī)范

(1)每半年進行一次詳細調查。

(2)發(fā)放對象：行政中心內所有單位。

(3)發(fā)放目的：是為及時了解業(yè)主對物業(yè)公司的滿意程度，請各業(yè)主對物業(yè)公司的服務和管理提出寶貴意見、建議和評價。以督促物業(yè)公司完善各項服務。

(4)向業(yè)主介紹此次意見調查的重點項目。

(5)確定《調查表》的收取時間。

(6)工作人員在收取時，應查看業(yè)主是否署名，以便于工作的改進及回訪。

(7)工作人員收回《調查表》后，交辦公室。物業(yè)經理首先對《調查表》中業(yè)主對物業(yè)公司的滿意率進行統(tǒng)計，對業(yè)主意見進行分類匯總，分別按照辦公室、保潔部、安保部、水電部匯總業(yè)主的具體意見、建議，上報總公司。

(8)物業(yè)經理組織各部門管理人員，召開《調查表》調查專項研討會，下發(fā)調查情況匯總給各部門管理人員，就各部門問題進行研究討論，初步提出整改方案。

(9)會后，各部門管理人員就《調查表》反應的內容如開各部門的專題會議，討論、制定整改措施，并落實到相關負責人進行實施整改，及時將整改措施上報物業(yè)經理。

(10)辦公室負責收集各部門整改措施報告，根據(jù)各部門整改措施及時進行跟進回訪。

(11)對于暫不能解決的問題辦公室安排工作人員或親自向業(yè)主進行解釋。暫不能解決的問題上報辦公室或物業(yè)經理，為今后公司完善服務提供依據(jù)。

13、相關責任部門、責任人規(guī)范：

(1)相關責任部門、責任人接到辦公室反饋的問題，由責任部門經理立即落實解決措施、方法和責任人，并將改進的情況及時反饋客服部。

(2)不能立即進行整改的問題應及時與辦公室溝通由辦公室進行協(xié)調。

(3)整改完畢后，應及時反饋辦公室進行回訪直至業(yè)主滿意。

14、辦公室主管監(jiān)督檢查規(guī)范

(1)根據(jù)物業(yè)總公司的要求，負責制定各項走訪計劃，內容及要求。

(2)監(jiān)督檢查工作人員是否按照制定的走訪計劃，內容及要求進行業(yè)主走訪/回訪，以及業(yè)主問題跟進處理的及時性和效率，并作為客服專員的考核依據(jù)。

(3)辦公室主管全面了解掌握業(yè)主對公司服務質量及相關需求信息，準確差別分類，及時上報項目經理。

四、方法和過程的控制：

1、各部門根據(jù)實際情況，由辦公室及工作人員制定登門拜訪工作計劃，經辦公室經理審閱報總公司批準，并就相關材料于綜合部備案。

2、登門拜訪內容記錄在《調查表》中。

3、登門拜訪中客戶提出的意見、問題若屬于投訴范疇，直接進入投訴處理程序，填寫《客戶投訴處理記錄表》，由相關責任部門負責處理并及時將信息反饋至業(yè)主。

4、所有登門拜訪相關記錄均由辦公室負責存檔。

5、各部門每年按照物業(yè)公司確定的調查問卷至少進行一次客戶滿意度調查。發(fā)放調查問卷時應在《調查表》上做好簽收記錄。

6、物業(yè)辦公室和各部門按照滿意度調查統(tǒng)計分析模版，共同進行滿意度調查統(tǒng)計分析。

7、辦公室及物業(yè)經理負責監(jiān)督、指導本項目對業(yè)主走回訪、業(yè)主滿意度調查工作的開展。

8、辦公室負責對業(yè)主走回訪、業(yè)主滿意度調查工作計劃的具體執(zhí)行和任務分配。

9、各部門負責對調查結果進行落實解決，及時整改，將處理結果報辦公室。

五、回訪周期

1、原則上應三個月走訪一次，專項走(回)訪由辦公室經理隨時調整。

2、電話回訪情況隨時進行。

物業(yè)管理員巡視監(jiān)督制度

一、應每日巡視物業(yè)三次以上，熟悉物業(yè)區(qū)域內一切設備、設施。如發(fā)現(xiàn)物業(yè)區(qū)域內設施有任何損壞或潛在危險，應立即通知維修部搶修，并及時通知所屬上司，以確保物業(yè)內一切設施運作正常。

二、每日巡視的范圍包括物業(yè)區(qū)域內的樓梯、停車場、物業(yè)區(qū)域與外圍接點等公共區(qū)域，上午和下午可以分不同內容來檢查，每天檢查的內容要有側重點。

三、每日檢查物業(yè)范圍的區(qū)域安保、保潔，裝修秩序、設施設備之情況，填寫記錄并上報主管，由辦公室核查各級員工的儀容儀表，紀律及工作表現(xiàn)等。

四、每日檢查入駐單位有否違章行為，有無亂搭，違章裝修，亂拉亂接電線等，應及時加以制止，做好記錄并視情況及時報告上級主管。

五、巡視物業(yè)公共道路上有無車輛亂停亂放，停車場的車輛擺放是否有序。

六、若巡視樓層時發(fā)現(xiàn)入駐單位出現(xiàn)門、閘未鎖好的情況，應按緊急事件處理程序處理并通知有關部門，以確定是否是人為疏忽或遭人盜竊。

七、若巡視過程中，如發(fā)現(xiàn)個別單位有特殊情況，應立即向上級報告，以免物業(yè)遭受嚴重損失。

八、如發(fā)現(xiàn)可疑人員在物業(yè)范圍游蕩，亂張貼廣告和其它的治安可疑情況，應立即加以了解，有需要時記錄他們的個人情況。

九、巡視中發(fā)現(xiàn)的問題，及自己在工作中發(fā)現(xiàn)的需加強管理，提高服務質量等方面的想法，應及時記錄，并及時向上級主管反映，或公司例會上提出。

十、要注意對巡視檢查結果進行跟進工作，了解處理情況并記錄質量效果，對兩次記錄以上但仍未解決之情況上報上級主管。

消防器材、設備設施檢查檢修制度

一、公司維修員對辦公樓、地下庫房和配電房的消防設施每季進行全面檢查、維護和保養(yǎng)一次。

二、檢查時進行各種聯(lián)動操作試驗，通過操作，仔細觀察、聽、看設備運行是否正常，在無異聲、故障、打印機是否正常打印、走紙是否流暢，備用電源是否處于充電狀態(tài)、電壓是否穩(wěn)定。

三、發(fā)現(xiàn)問題、故障，能修理排除的，立即排除恢復，不能排除需要更換件的應立即報告物業(yè)經理，說明原因，共同研究后，報主管部門安排資金解決。

四、煙感探頭、手動報警的檢查、維護和保養(yǎng)。

五、煙感探頭檢查試驗。通過檢查、抽查試驗，看巡檢是否正常，吸煙后是否馬上報警。探頭無巡檢或吸煙后不報警，應立即拆下清洗，清洗后仍不報警，應進行修理更換。

六、手動報警檢查試驗。檢查時應采取抽查試驗，將手報按鈕按下后，到控制室查看是否報警，檢查時注意觀察，手報按鈕蓋是否完好無缺，座體是否牢固，巡檢是否閃動，如發(fā)現(xiàn)缺蓋，座體松動，巡檢不閃，應立即修復更換、緊固。

七、排煙的檢查、維護和保養(yǎng)。檢查各樓層門窗開啟、關閉是否正常，有無損壞。

八、卷簾門、消火栓的檢查、維護和保養(yǎng)。

九、卷簾門檢查時應進行升降試驗，注意觀察升、降、停三檔運行是否靈活流暢，電機是否有異聲、門體是否犯卡、卷簾門墻壁開關應保持穩(wěn)固，如有松動、缺件應及時修補。

十、消火栓檢查時應進行出水實驗，看有無壓力、出水是否符合要求。檢查消火栓輪柄、開關是否靈活，有無銹蝕、滴漏，如銹蝕、滴漏，開關轉不動或轉動費力，應立即維護修理。

十一、各區(qū)域的消防設施及消防器材是各單位用于初期火災的撲救，各單位應指定專人負責管理，并定期進行檢查、維護。

十二、各單位使用和保管人員要認真學習和掌握消防設施及消防器材的使用、檢查、維護和保養(yǎng)知識，熟悉初期火災的撲滅方法，熟悉消防設施及消防器材的各種設備和程序、方法。

十三、各單位的使用和保管人員每星期交接班前后必須進行檢查擦試保養(yǎng)和清點，要經常保持消防設施及消防器材的清潔，防止丟失損壞。

十四、各單位對其它消防設施及消防器材每月進行一次全面檢查、維護和保養(yǎng)。主要檢查消火栓、空氣呼吸器、推車或手提滅火器、消防沙箱、消防鍬、鉤、桶等的完好程度，有無丟失損壞，檢查滅火器和空氣呼吸器和空氣呼吸器的壓力表的指示針是否在正常位置，并進行全面擦拭保養(yǎng)。

監(jiān)控系統(tǒng)操作制度

為了加強閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)操作室的管理，確保監(jiān)控系統(tǒng)的正常使用和安全運作，充分發(fā)揮其作用，特制定本規(guī)則。

一、監(jiān)控室值班登記制度

(一)監(jiān)控人員必須具有高度的工作責任心，認真落實公司賦予的安全監(jiān)控任務，及時掌握各種監(jiān)控信息，對監(jiān)控過程中發(fā)現(xiàn)的情況及時進行處理和上報。

(二)值班人員必須嚴格按照規(guī)定時間上下班，不準隨意離崗離位，個人需處理事務時，應重復值班領導的同意并在有人頂崗時方可離開。

(三)對監(jiān)控到的可疑情況，及時通知巡邏人員進行跟蹤，確保行政中心的治安穩(wěn)定。

(四)每天對監(jiān)控的情況進行登記，并對值班登記本保留存檔。

二、監(jiān)控系統(tǒng)使用管理制度

(一)監(jiān)控人員服從值班領導的安排，認真落實值班期間的各項工作任務。

(二)監(jiān)控人員應愛護和管理好監(jiān)控室的各項裝配和設施，嚴格操作規(guī)程，確保監(jiān)控系統(tǒng)的正常運作。

(三)非工作人員未經許可不得進入監(jiān)控室 ，公司員工和外來人員需到監(jiān)控室查詢情況和觀訪者必須經值班領導同意方可進入。

(四)禁止在監(jiān)控室聊天、游戲，按操作規(guī)程使用，不得隨意折裝設備，做好設備日常維護保養(yǎng)，保持室內衛(wèi)生清潔。

(五)公司領導及相關部門領導需到監(jiān)控室查詢情況，值班人員應及時報告值班領導，并熱情做好接待工作和給予積極配合。

(六)必須保守秘密，不得在監(jiān)控室以外的場所議論有關錄像的內容。

三、發(fā)現(xiàn)案件線索登記存檔制度

(一)監(jiān)控人員每天對錄像進行翻看，發(fā)現(xiàn)有價值案件線索及時保留，并作好標記，為公安部門破案提供有效線索。

(二)監(jiān)控人員對行政區(qū)域內打架、斗毆及盜竊、交通事故、火災等錄像要及時存檔保留，并做好標記。

(三)對公司領導要求保留的錄像進行存檔保留，并做好標記。